Что будет с долгостроем на Дыбовского? Почему власти не хотят достраивать дома, а дольщики против компенсаций?

От дольщиков на встречу пришло несколько представителей. Люди рассказали, что о старте продаж квартир в новом жилом комплексе застройщик ООО «МолдРосс» объявил в 2004 году. Проектом было предусмотрено строительство четырех десятиэтажных домов (блок-секции №1-2, №4-5, №6, №7). Когда работа встала, застройщик успел возвести только три блок-секции, а четвертую — бросил на уровне фундамента. Между тем все квартиры в ЖК были проданы буквально за несколько месяцев. Причин сомневаться в добросовестности застройщика у людей не было: на руках у него был весь необходимый пакет документов, в том числе разрешение на строительство от администрации города.

В 2014 году жильцы одного дома смогли через суд получить право собственности на недостроенные квартиры, некоторые из них поспешили избавиться от сомнительной недвижимости и продали жилье, остальные, несмотря на отсутствие коммуникаций и лифтов, вынужденно заехали в недостроенные дома, так как деваться им было некуда: оплачивать ипотеку и съемное жилье многим было уже не по карману. В течение нескольких лет они достраивали дома своими силами: в одном здании установили лифты, официально подключили все блок-секции ко всем коммуникациям и создали ТСЖ для управления домами. Однако добиться, чтобы их ввели в эксплуатацию, так и не смогли — с тех пор и живут, как на пороховой бочке.

В 2020-м, когда был создан Фонд защиты прав граждан – участников долевого Строительства Иркутской области, у людей появилась надежда на то, что их проблема наконец-то решится: дома достроят, введут в эксплуатацию, и они смогут жить в них, не боясь выселения. И вскоре после этого, действительно, представитель фонда сообщил: здания достроят. Однако через год, после того, как объект уже перешел от обанкротившегося застройщика к региональному отделению фонда для завершения строительства, оказалось, что озвученное им решение нецелесообразно, и люди могут рассчитывать только на компенсации. Жильцы не согласны с этим, так как вложили много сил и средств в достройку, сделали ремонты в своих квартирах и не готовы все бросить и переехать.

Среди пришедших на встречу — Татьяна Г.. Женщина купила квартиру у «МолдРосса» в 2007 году по договору долевого участия во второй блок-секции. Татьяна уверена: в случае выплаты компенсаций жильцы получат меньше, чем в итоге вложили. К тому же, продолжает она, у многих людей это единственное жилье, и на те деньги, которые они получат от государства, невозможно купить квартиру здесь, в Октябрьском районе, где они живут уже много лет, работают, а их дети ходят в местную школу.

— В нашей блок-секции есть нарушения, из-за которых дом не могут ввести в эксплуатацию, но они не критичные. Нужно усилить ограждение балконов и отремонтировать подвал — это основное. У нас нет лифтов — их тоже нужно установить, но без них мы живем вот уже двенадцать лет. Однако для узаконивания объекта нужно не только достроить дома, но и привести в порядок всю документацию — это самое сложное. Мы, дольщики, самостоятельно не сможем этого сделать, у нас нет необходимых знаний, так как есть нарушения требований проектной документации. Надеялись на региональный фонд, но, как оказалось, напрасно, хотя все условия для достройки есть, — уверена девушка.

Струяна О. купила квартиру во втором доме (блок-секции 6-7) не у застройщика, а у другого владельца. Она, как и другие жильцы, знала, что дом придется достраивать своими силами, но была уверена: если есть все правоустанавливающие документы на квартиру, то проблем с вводом объектов в эксплуатацию не возникнет. Вскоре после заселения жильцы отсудили одну квартиру у застройщика, продали ее, а вырученные средства направили на ремонт, в том числе и установку лифта. Когда застройщик дом бросил, поясняет Струяна, здесь не было ни воды, ни электричества, ни тепла — все это делали жильцы за свой счет.

— Два года назад у нас прошло первое собрание с региональным фондом, тогда его руководитель, Роман Лиходиевский, впервые нам сообщил: дома достроят. Я сама лично посетила несколько собраний, на которые приходили жильцы — семьи с детьми, пенсионеры, инвалиды, у которых это единственное жилье, и он им это обещал. Мы записали на видео одну из наших встреч, где он даже сообщил, в какие месяцы и какие работы будут проводиться, — вспоминает она.

В конце прошлого года, рассказывает далее девушка, дольщики узнали, что, согласно правилам, решение о достройке объекта будет приниматься в зависимости от степени его строительной готовности, и фонд будет финансировать завершение строительства проектов с готовностью 80% или более. В остальных случаях дольщикам будет выплачиваться денежное возмещение.

— Степень готовности дома, даже до того, как установили лифты, составляла 86% — есть справка, — рассказывает девушка. — Сейчас фонд утверждает, что наш дом готов на 62%, а по правилам, объекты с такой степенью готовности не достраиваются. Но ведь, если бы было 62%, тогда наша блок-секция была бы возведена до шестого-седьмого этажа, а у нас готовый дом.

В подтверждение своих слов Струяна показывает справку, полученную в 2014 году в БТИ. В документе говорится: «Многоквартирный жилой дом в эксплуатацию не введен. Готовность объекта незавершенного строительства составляет 87%».

По словам Струяны, сейчас фонд предлагает жильцам создать жилищно-строительный кооператив и самим достроить блок-секции, оформить всю необходимую документацию, но это невозможно, уверена она. Например, продолжает рассказывать женщина, на домах застройщик возвел не предусмотренные проектной декларацией ротонды с четырьмя квартирами в каждой – и они также были проданы. Теперь жильцы обязаны снести их самостоятельно и за свой счет.

В отличие от других блок-секций, в доме, где живет Струяна, жильцы смогли оформить свои квартиры в собственность и даже прописаться в них. Однако в конце 2022 года фонд обратился в суд с иском о признании недействительными прав собственности и требованием выселить людей из здания. Жильцам пояснили: им необходимо вернуть статус дольщиков, чтобы можно было достроить дома или выплатить компенсации.

— Нам заявили, что наша блок-секция находится в аварийном состоянии и жить в доме нельзя, а достраивать — дорого и невозможно, — добавляет она. — Но мы живем в нем много лет, у нас все работает, не разваливается, мы платим налоги, вносим коммунальные платежи. Да, есть недоделки, но не критичные.

Среди жильцов, которые пришли на встречу, — Виктор В.. С застройщиком мужчина в 2008 году заключил договор на покупку квартиры в четвертой блок-секции – в доме, о котором сегодня напоминает лишь фундамент. Виктор согласен и на компенсацию, так как понимает, что власти не будут достраивать его блок-секцию: никакой экономической выгоды в этом нет, так как все квартиры были проданы и даже перепроданы. Сейчас мужчина, как и другие, пытается найти правду, помогая другим жильцам делать запросы в различные ведомства.

Виктор показывает внушительную стопку документов. В первую очередь он показывает те, которые были размещены на сайте федерального фонда. Среди них — письмо от 13 марта 2021 года на имя Романа Лиходиевского, в котором говорится, что федеральный фонд направляет региональному фонду подписанное соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов ООО «МолдРосс». Через два месяца фонд получил уже все права и обязанности застройщика-банкрота: договор перехода прав зарегистрирован в августе 2021 года, тогда же комитет по градостроительной политике администрации Иркутска выдал разрешение на строительство этого объекта.

— Им ничто не мешало достраивать, иначе они бы не получили эти разрешения, — уверен Виктор.

С тех пор состоялось несколько собраний с жильцами, на которых лично присутствовал руководитель фонда Роман Лиходиевский и, по их словам, обещал начать достройку со следующего месяца – и так прошло почти полтора года. Между тем, согласно бухгалтерскому отчету за 2021 год, который был размещен на сайте федерального фонда, сказано, что региональное представительство получило 47 миллионов рублей на достройку этого объекта, а также субсидию для обеспечения текущей деятельности в размере 18 миллионов рублей.

— На одной из последних встреч Роман Лиходиевский пояснил нам, что 47 миллионов потратили на обследование домов, а также технологические подключения к ресурсоснабжающим организациям. Но зачем это оплачивать, если мы уже давно и официально подключены к сетям, тем более, если достраивать наши блок-секции они не собираются — получается, пустая трата денег. Почему на эти деньги нельзя было доделать фасады уже возведенных домов, благоустроить дворы? — возмущается Виктор.

Виктор показывает и копию отчета по обследованию состояния блок-секции №5-6 от 14 марта 2022 года, которое подготовили ООО «ИнвестПроект» и ООО «Геокомплекс» по заказу областного фонда. В документе говорится, что «на основании визуального и выборочного инструментального обследования, а также выявленных дефектов и повреждений, общее техническое состояние здания оценивается как ограниченно-работоспособное». Аварийное состояние имеют только конструкции балконов с 7 по 9 этажи. На руках у мужчины есть и заключение МЧС, в котором отмечается, что «здание будет безопасным при условии завершения строительства с соблюдением санитарных и экологических норм и правил объекта в целом».

Однако, несмотря на проделанную работу и потраченные средства, власти решили дома не достраивать. Об этом жильцы узнали из уведомления от регионального фонда. В документе за подписью Романа Лиходиевского говорится: «В рамках совместного совещания правительства Иркутской области и публично-правовой компании „Фонд развития территорий“, прошедшего 12.11.2022 года, Региональному фонду поручено вернуть в конкурсную массу объекты незавершенного строительства застройщика ООО „МолдРосс“, расположенные на пересечении улиц Байкальская и Дыбовского. В целях защиты прав и законных интересов граждан — участников строительства Федеральному фонду рекомендовано пересмотреть решение с завершением строительства на выплату компенсации».

Также мужчина показывает ответ от министерства строительства Иркутской области, который жильцы получили после того, как обратились в региональное следственное управление, узнав, что дома достраивать не будут. В документе есть объяснение, почему региональный фонд сначала заявил о достройке, а затем изменил свое решение. Все дело в том, что подрядчик, с которым фонд заключил договор на инструментальное обследование недостроя в январе 2022 года, предоставил свои результаты заказчику позже установленного срока — только в ноябре.

— Учитывая изложенное, региональный фонд не имел возможности предоставить гражданам объективную и подтвержденную информацию о техническом состоянии объектов ООО «МолдРосс», поскольку не владел информацией в полном объеме.

Кроме этого в ответе говорится, что «в ходе проведения технических обследований выявлены факты, препятствующие завершению строительства объектов в течение трех лет с даты передачи их региональному фонду. В соответствии с техническими отчетами общее состояние блок-секций №4, 5, 6, 7 оценивается как аварийное, а блок-секций №1, 2 — как ограниченно-работоспособное».

Также, согласно ответу, для проведения госэкспертизы, наличие которой является обязательным условием для достройки объектов, необходима проектная документация. Однако в той, которую разработала подрядная организация, есть «существенные замечания, устранение которых невозможно без предоставления первоначально разработанной проектной документации, получившей положительную экспертизу в 2008 году, так как она была утрачена застройщиком. (…) Экспертиза, проведенная в 2014 году в рамках гражданского судопроизводства не может быть использована».

Ответ минстроя Иркутской области

На запрос журналиста IRK.ru министерство пояснило, что ввод объектов в эксплуатацию в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством, невозможен, так как стройнадзор не может выдать заключение о соответствии построенных объектов требованиям проектной документации.

В соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ фонд вправе отказаться от финансирования мероприятий по завершению строительства объекта, если работы не могут быть выполнены в установленный законодательством срок, а это три года, также, если при обследовании технического состояния объекта «выявлена необходимость выполнения работ по усилению и (или) демонтажу его несущих и (или) ограждающих конструкций, элементов таких конструкций».

— В рамках совместных совещаний представителей Правительства Иркутской области и Фонда, прошедших в ноябре и декабре 2022 года, Правительству Иркутской области поручено направить в адрес Фонда ходатайство о пересмотре решения с завершения строительства на выплату возмещения, — говорится в ответе.

На вопрос, что будет с недостроем после выплат компенсаций, в минстрое пояснили кратко и без какой-либо конкретики: если арбитражный суд, в который застройщик обязан обратиться в течение 60 дней с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства (…), удовлетворит его, тогда все права застройщика-банкрота перейдут фонду. Будут ли снесены блок-секции, достроены или проданы через аукцион — не ясно.

Жильцы убеждены: к ответственности необходимо привлечь региональный Стройнадзор, который был обязан следить за строительством ЖК и пресекать нарушения со стороны застройщика.

Кроме этого, ведомство предоставило письмо ООО «ИнвестПроект» в адрес фонда с указанием мероприятий, которые необходимы для завершения строительства. В документе говорится, что для завершения строительства нужно провести государственную экспертизу, а для этого — разработать новую проектную документацию.

Между тем следственный комитет уже начал проверку по статье «Превышение должностных полномочий». Следователи устанавливают все обстоятельства. Будут опрошены должностные лица администрации Иркутска и Октябрьского округа Иркутска, не принявшие достаточных мер для восстановления нарушенных прав граждан.

***

Разбираясь в подобных историях (а в Иркутске их множество), я не перестаю задавать один и тот же вопрос: почему никто из контролирующих органов не предпринял попытки помочь людям, когда это было возможно? Стройка стояла без движения не один-два года, а несколько лет, людям власти рекомендовали самим довести дома до ума и жить в них спокойно, но каким образом они должны были это сделать — никому не было до этого дела. Сейчас самый простой выход — выплатить компенсации и вычеркнуть этот ЖК из реестра проблемных объектов, сообщив, что власти работают и помогают людям, не учитывая при этом их финансовые вложения и интересы.

Все копии документов и ответов, о которых идет речь в статье, находятся в распоряжении редакции.

Анастасия Маркова, IRK.ru
Фото Маргариты Романовой

Анастасия Маркова, IRK.ru