Как изменится рынок новостроек в 2017 году?

Уставной капитал

Требование к уставному капиталу застройщика, пожалуй, один из самых обсуждаемых моментов. С принятием поправок к закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» он будет определяться в зависимости от объема строительства — площади помещений в жилых домах. Градация начинается от минимального уставного капитала в размере 2,5 миллиона рублей для общей площади строительства от 1500 до 2500 квадратных метров. Максимальный размер уставного капитала — 1,5 миллиарда рублей —устанавливается для застройщиков с объемом строительства более 500 тысяч «квадратов».

Именно в этой поправке многие специалисты увидели главную проблему. По их мнению, добросовестные застройщики, которые строят небольшими объемами, в новых условиях не смогут соответствовать этим требованиям. Выход для них один — уйти с рынка. Останутся крупные компании, которые монополизируют рынок новостроек и тем самым смогут влиять на стоимости квадратного метра.

В случае отсутствия уставного капитала, согласно ФЗ, застройщик может привлечь поручителей, чей уставной капитал соответствует этим требованиям. При этом поручитель несет такую же ответственность наряду с застройщиком еще в течение двух лет с момента сдачи дома.

Застройщик также может прибегнуть к услугам банка. Конечно, такая возможность была и раньше. Однако смысл поправки в том, что деньги дольщиков будут теперь храниться в банке на эскроу-счете. Доступ к этим деньгам застройщик получит, лишь когда достроит дом.

По словам директора ФСК «ДомСтрой» Антона Красноштанова, ситуация в отрасли сложная, новые правила вряд ли будут способствовать росту. Рынок явно «просядет», а цены скакнут вверх, ведь застройщикам придется привлекать коммерческие кредиты.

— Банки, в свою очередь, строительные компании относят к категории заемщиков с высокими рисками. Потому кредиты им выдают по высокой ставке. Застройщику займ обойдется процента на четыре дороже, чем, например, компании, которая торгует продуктами. Логично, что стоимость квадратного метра жилья вырастет. Насколько? Пока сложно делать прогнозы.

Директор компании не отрицает, что намерения у государства благие — защитить граждан от недобросовестных или неопытных застройщиков, которые могут собрать средства, а объект до конца так и не довести. Безопасность, как говорится, превыше всего. Вот только лучше бы найти какую-то золотую середину — чтобы и людям было хорошо, и бизнес не страдал.

— Мы и сегодня на нашем основном объекте, в 8-м микрорайоне в Ново-Ленино, продаем только готовое жилье? — говорит Антон Красноштанов. — Возводили блок-секции по 16 этажей и не выпускали квартиры на рынок, пока не достроим объект. Вопрос в том, как много в Иркутске компаний, которые могут себе позволить так работать? Предполагаю, что со временем число активных игроков на строительном рынке будет сокращаться. Но даже тем, кто останется, реализовать построенное будет не так-то просто.

Страхование объекта

Для страхования ответственности дома будет создан компенсационный фонд. Согласно тексту закона, застройщики обязаны с 1 января 2017 года отчислять до 1 % от планируемой стоимости строительства дома. Взносы будут уплачиваться единовременно до государственной регистрации договора с первым участником долевого строительства.

Средства фонда будут использоваться для возмещения убытков дольщикам, для займов застройщикам либо для завершения строительства.

По словам генерального директора АО «Восток Центр Иркутск» Михаила Сигала, закон хороший и нужный, но, учитывая период спада, который мы сегодня наблюдаем в экономике, несвоевременный.

— Существенно увеличивается дополнительная финансовая нагрузка на застройщиков, — поясняет Михаил Сигал. — Появилось дублирование инструментов: и схема с резервным фондом (логичная и правильная), и страхование. Необходимо, чтобы страхование было сделано на базе крупнейших банков, в первую очередь Сбербанка, ВТБ и других, набравшихся большого опыта в проектном финансировании строительства. У них действительно высокий уровень компетенции в этом вопросе, поэтому такое решение могло бы стать полноценным и удовлетворять требования всех сторон. Сегодня финансовые издержки, и без того немаленькие, легли на застройщика, а теперь их ещё и увеличили.

Михаил Сигал говорит, что можно только предполагать, что случится. На сегодня полноценно исполнять закон смогут не все компании, присутствующие на рынке жилищного строительства, скорее всего, многие уйдут. Это будут фирмы, которые не попадают под параметры измененного 214-ФЗ, и те, кто не захотят работать в новых условиях, потому что закон обременителен и несёт за собой очень высокие риски для застройщиков.

— Плюс увеличится финансовая нагрузка, — прогнозирует он. — Думаю, многие компании начнут искать иные инструменты для того, чтобы строить на другие средства взамен денег дольщиков. Скорее всего, это будут либо собственные, либо — если у компании есть такая возможность — заёмные средства.

Михаил Сигал рассказывает, что у строительных компаний есть год на адаптацию, за это время они смогут детально разобраться в практической части нового закона: как он работает, как действуют определенные статьи. «На сегодня мы имеем полученные разрешения на строительство в рамках прежней редакции 214-ФЗ. Объектов достаточно, мы планируем их строить на протяжении 2017—2018 годов», — продолжает он.

Сейчас предусмотрено страхование ответственности в отношении каждой квартиры, что позволяет избегать ненужных затрат на страхование квартир, которые не будут проданы до ввода дома в эксплуатацию.

— Рассчитываю, что правительство отменит дублирующие функции страхования и резервного фонда, так как новые параметры финансовой нагрузки достигают 20—30 % прибыли застройщика, которая сегодня колеблется в пределах 8—10 %, — рассказывает он. — То есть это не просто один или два процента от стоимости, а существенная сумма. Следовательно, это повлечет за собой уменьшение налоговых поступлений в местные бюджеты, снижение ковенант застройщика по финансовой устойчивости, увеличение его финансовой нагрузки. Мы планируем работать в рамках изменений 214-ФЗ и продолжать строить.

Прозрачность застройщика

Законом вводится единый реестр застройщиков с информацией обо всех компаниях, которые строят на территории страны в рамках 214-го закона. Объем сведений, содержащихся в нем, пока не определен, но вот открытый доступ к нему в интернете уже есть.

Кроме того, в обязательном порядке на своем сайте застройщик обязан размещать разрешения на ввод в эксплуатацию жилых домов, бухгалтерскую отчетность, ряд документов о проекте строительства, ежемесячно предоставлять фотографии строящихся объектов.

По словам руководителя отдела продаж и маркетинга ООО «Гранд-Строй» Светланы Брагиной, 214-ФЗ был создан для защиты дольщика, но, к сожалению, с этой задачей он справлялся не всегда.

— Хотя, и по данным органов прокуратуры, за последнее время число обманутых дольщиков значительно сократилось, — говорит Светлана. — Поэтому новая редакция закона сможет не дополнительно защитить дольщика, а, скорее, внесет новые административные ограничения деятельности для застройщиков, которые не сильно изменят ситуацию на рынке.

Светлана признает, что от недобросовестных компаний закон, даже с внесенными поправками, не сможет защитить в полной мере. Для полноценного понимания всей информации из реестра застройщиков гражданам понадобятся определенные знания, которых у многих сейчас просто нет. Возможно, эффективнее было бы проводить работу с гражданами, чтобы они лучше понимали механизм сделки, а также верно смогли определить надежность компании.

Крупные застройщики как соблюдали, так и будут соблюдать все пункты закона. Но теперь появятся дополнительные издержки, что, однозначно, отразится на росте себестоимости новостроек.

— Для нас новые изменения не страшны, так как мы всегда исполняем все требования законодательства, у компании «Гранд-Строй» достаточно опыта и мощностей, чтобы «пережить» новые поправки и максимально «сдержать» рост стоимости квадратного метра.

Использование денег дольщиков

Важное изменение касается использования застройщиками денег, полученных от дольщиков. Теперь строительные компании ежеквартально обязаны отчитываться об их использовании в контролирующий орган. Согласно изменениям, с первого января 2017 года «застройщик сможет перераспределять деньги между строительными объектами в рамках одной планировочной структуры — квартала, микрорайона».

Законом также предполагается использование денег дольщиков на строительство объектов социальной инфраструктуры — школ, детских садов, учреждений здравоохранения. Другими словами, застройщик сможет покрывать свои расходы на строительство таких объектов лишь в случае передачи их в муниципальную собственность либо долевую собственность участников долевого строительства.

Генеральный директор АО «ИРЖА» Иван Бирюков говорит, что принятие закона однозначно будет содействовать укрупнению компаний-застройщиков. Радикального снижения рисков ожидать не стоит, просто возможностей для злоупотреблений полученными денежными средствами станет меньше. Вместе с тем дополнительные непроизводительные затраты, безусловно, отразятся на цене жилья.

— Надо понимать, что основная причина проблемы обманутых дольщиков — это недофинансирование строительства. Большинство строек начинается с учетом представления застройщика о будущих продажах. Чтобы проект состоялся, застройщику в ходе строительства нужно получить от участников долевого строительства определенную сумму, — рассуждает Иван Бирюков. — Если представления застройщика о продажах не оправдываются, падает размер финансирования, соответственно падают темпы строительства, которые отрицательно отражаются на размере продаж и так далее. В худшем варианте стройка останавливается совсем и без дополнительных внешних инвестиций уже не может быть возобновлена. От этого не застрахованы все застройщики, в том числе и крупные, что периодически и случается. Достаточно показателен случай с компанией «СУ-155» (Строительное управление № 155. — Прим. ред.).

С января 2017 года проектную декларацию будут проверять до начала продажи объекта. Через 30 дней после проверки через интернет служба выдаст заключение о её соответствии.

Генеральный директор «ИРЖА» считает, что единственный разумный вариант — это применение в долевом участии термина «квалифицированный участник долевого строительства» по аналогии с термином «квалифицированный инвестор» для рынка ценных бумаг. Подразумевается, что квалифицированный участник долевого строительства должен четко понимать риски, связанные с долевым строительством, и обладать определенным имуществом в виде жилья и/или денежных средств. Это позволит уйти от диких случаев, когда человек берет ипотеку, существенно ограничивает расходы, живет в съемном жилье, но в конечном итоге не получает от застройщика обещанную квартиру и всё равно вынужден платить по ипотечному кредиту.

Защита интересов застройщиков

Вводится обязательный досудебный порядок разрешения споров между участниками долевого строительства и застройщиками. Сегодня чаще всего при возникновении спорных ситуаций между застройщиком и покупателем последние сразу обращались в суд. На неустойки и штрафы, по словам застройщиков, тратились значительные суммы. Теперь же любой спор сначала должен решаться вне суда, и только потом — через суд.

Еще одним нововведением в защиту интересов застройщика стал запрет на расторжение договоров долевого участия в случае, если тот «надлежащим образом исполняет свои обязательства». В первую очередь это касается строительных сроков.

Если расхождение проектной и фактической площади объекта составляет более 5 %, договор может быть расторгнут покупателем в одностороннем порядке.

По словам руководителя министерства строительства, дорожного хозяйства Иркутской области Светланы Свиркиной, утверждение соответствующего федерального закона, направленного на обеспечение исполнения прав граждан, пришлось на трудное для строителей время — период кризиса. При этом федеральный закон не содержит переходных положений, а вступает в силу с 1 января 2017 года.

— Для добросовестных строительных организаций новые механизмы их стимулирования на уровне Российской Федерации не разрабатываются, а только сокращаются (по примеру программы «Жилье для российской семьи», предоставления АО «АИЖК» кредитов застройщикам), — говорит Светлана Свиркина. — На территории Иркутской области в настоящее время привлечение денежных средств граждан осуществляется 103 строительными организациями. Представить достоверную оценку количества компаний, соответствующих требованиям нового федерального закона, можно будет после первого квартала 2017 года, по результатам анализа представленных отчетов. Консультации строительным организациям смогут быть оказаны в службе государственного строительного надзора Иркутской области, в которой для целей контроля и надзора за долевым строительством создан специальный отдел.

Анастасия Маркова, ИА «Иркутск онлайн»