Что ждет иркутский рынок недвижимости после повышения ключевой ставки?

Комментирует Наталья Баркова, директор филиала РСХБ:

Рыночные ставки ипотеки, зависящие от ставки ЦБ, уже вышли за пределы доступности для массового покупателя. В третьем квартале продажи новостроек упали до уровня 2015 года и держатся в основном за счет семейной ипотеки и покупателей, имеющих накопления. Какой прогноз дает ваш банк в случае повышения ставки ЦБ?

— Поскольку ЦБ предполагает дальнейшее повышение ключевой ставки, можно прогнозировать и дальнейшее охлаждение на рынке недвижимости. После того как массовые льготные программы были закрыты, заемщики могли воспользоваться только адресной поддержкой, но и ее доступность сокращается, поскольку лимиты на семейную и IT-ипотеку будут исчерпаны в ближайшее время.

Темпы роста себестоимости строительства существенно опережают уровень инфляции. Выгода застройщиков снижается. Снижается ли банковское финансирование по новым проектам?

— В связи с повышением ключевой ставки повышается и процентная ставка по проектному финансированию, что является заградительным фактором для большинства девелоперских групп. В таких условиях несложно прогнозировать существенное сокращение стартов новых строек многоквартирных домов.

Ожидать ли снижения появления новых строек многоквартирных домов?

— Льготные ипотечные программы, специальные программы с компенсацией от застройщиков, траншевая ипотека, различные программы банков «Купи ставку» способствовали повышению продаж квартир в новостройках, но с 1 января 2025 года в России вступает в силу новый ипотечный стандарт, то есть:

— будет запрещено учитывать кешбэк от застройщиков, банков или других лиц в составе первоначального взноса;
— недопустимо использовать аккредитив более 5 рабочих дней;
— будет запрещено застройщику компенсировать банкам пониженные ставки по ипотеке, перекладывая эти расходы на цену недвижимости;
— банки не смогут продавать заемщикам более низкую ставку по ипотечному кредиту за дополнительную плату, а также банки обязаны будут рассчитать для заемщиков полную переплату по ипотеке с учётом покупки сниженной ставки и без неё;
— в случае досрочного погашения ипотеки банк будет обязан вернуть часть оплаты за эту услугу.

Застройщикам приходится учитывать доступность ипотечных программ для дольщиков при запуске новых проектов.

При каких условиях возможно снижение ставок? И в какие сроки?

— Снижение ставок возможно в случае снижения ключевой ставки ЦБ. Прогнозировать период, когда ставка пойдет вниз, довольно сложно, но мы ожидаем во второй половине следующего года.

Комментирует Александра Макарова, управляющий ВТБ в Иркутской области – вице-президент:

Высокие рыночные ставки поддерживают рынок сбережений, но пока недостаточно сдерживают кредитование. Очередной рост ключевой ставки после заседаний Банка России 25 октября ускорит наступление «кредитной зимы», которая началась на рынке уже в октябре. Мы видим, что клиенты, особенно получившие кредиты на льготных условиях, все чаще отказываются от досрочного погашения кредита и размещают свободные средства на депозитах и накопительных счетах. Аналитики банка посчитали, что у вкладчиков, у которых открыт и вклад и кредит в банке, в среднем доход по депозиту составляет треть от платежа по кредиту.

Продажи новых кредитов будут замедляться, снижения ставок наши эксперты не прогнозируют до конца года и в начале следующего. При этом ипотечное кредитование не остановится совсем, всегда есть вопросы, которые нужно решить здесь и сейчас — кто-то расширяет жилплощадь, планирует переезд. Кроме того, рынок развивается циклично и в более благоприятный период можно воспользоваться рефинансированием.

По итогам 9 месяцев господдержка занимает 57% в объеме выдач ипотечных кредитов. По сравнению с началом года, в сентябре доля господдержки выросла с 50% до 67%. Всего с начала года клиенты ВТБ в Иркутской области оформили 2,1 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 27,3 миллиарда рублей.

Пик выдач ипотечных кредитов пришелся на июнь, с июля мы наблюдаем снижение спроса, рынок ипотеки «охлаждается». Это связано не только с отменой основной госпрограммы, но и с модернизацией «семейной» и IT-ипотеки, которые стали более точечными, а также с ростом ставок по рыночной ипотеке.

Чтобы поддержать спрос, банки и сами предлагают клиентам программы собственной разработки. Например, если квартира стоит больше суммы лимита по семейной ипотеке, то можно оформить комбинированную ипотеку, когда недостающую часть суммы сверх лимита можно взять по базовой программе. Средневзвешенная ставка по кредиту может быть вдвое ниже, чем текущая рыночная.

Комментирует Ирина Маджара, представитель Альфа-банк:

Рыночные ставки ипотеки, зависящие от ставки ЦБ, уже вышли за пределы доступности для массового покупателя. В третьем квартале продажи новостроек упали до уровня 2015 года и держатся в основном за счет семейной ипотеки и покупателей, имеющих накопления. Какой прогноз дает ваш банк в случае повышения ставки ЦБ?

Ипотека имеет в своей истории несколько периодов высокой процентной ставки, которые всегда заканчиваются, клиенты делают рефинансирование, даже не одно. Ипотечный кредит – длинный кредит, ставка будет сбалансирована в зависимости от количества досрочных погашений, рефинансирования и получаемых льгот. Рынок недвижимости не может остановиться. Обратите внимание на ИЖС, которое с 2020 года растет темпами, опережающими строительство квартир. Потенциал этого рынка обусловлен ценой квадратного метра, позволяющей кредитоваться на меньшие суммы, доступными льготными программами. Рынок становится более надежным, учитывая расчет через эскроу-счета.

Темпы роста себестоимости строительства существенно опережают уровень инфляции. Выгода застройщиков снижается. Снижается ли банковское финансирование по новым проектам?

Альфа-Банк рассматривает проекты, связанные с проектным финансированием застройщиков по всей стране, Иркутск не исключение. Мы уже имеем опыт предоставления проектного финансирования в Иркутске. Это одно из направлений развития банка, и мы видим в нем перспективность.

Ожидать ли снижения появления новых строек многоквартирных домов?

Статистика рынка строительства в Иркутской области показывает, что драйвером роста рынка первичной недвижимости являлись не квартиры, а строительство индивидуальных жилых домов (ИЖС).

Официальные данные по вводу в эксплуатацию жилья в Иркутской области:
— за 12 месяцев 2023 года: введено квартир — 475 тысяч квадратных метров, ИЖС – 1016 тысяч квадратных метров;
— за 9 месяцев 2024 года – 171 тысяча квадратных метров квартир и 1079 тысяч квадратных метров ИЖС.

Резкого снижения объемов строительства многоквартирных домов не произойдет. Многие застройщики, которые зашли в новое строительство летом и осенью этого года и имеют запас для строительства и реализации, уже сейчас практикуют продажи готовых квартир, введенных в эксплуатацию. Скорее всего мы будем наблюдать отложенный старт новых проектов, которые сейчас только выходят на стадию проектирования. Это негативный фактор, так как снижает количество предложений недвижимости на рынке и влияет на конкуренцию. Это не даст потенциала к снижению цен.

При каких условиях возможно снижения ставок? И в какие сроки?

Возможность приобретения недвижимости, получения ипотеки, улучшения жилищных условий является важной социальной нормой. Дальнейшее увеличение цены квадратного метра делает все перечисленное недоступным и существенно нагружает бюджет семьи. Но мы понимаем, что коррекция рынка необходима — очень важно снижение инфляционного давления.

Определяющими факторами для ипотеки является не только процентная ставка, но и размер первоначального взноса, наличие предложений, конкурентный рынок. Если исходить из доступности кредитования, то именно наличие первоначального взноса является важнейшим показателем наравне с процентной ставкой.

Исходя из сигналов Центробанка, смягчения денежно-кредитной политики следует ожидать не ранее 2025 года. В любом случае решение по недвижимости определяется объектом, потребностями и бюджетом семьи. Сейчас с учетом беспрецедентных ставок по депозитам, есть шанс накопить на первоначальный взнос или увеличить его.

Комментирует Эдуард Кузьмин, директор Дополнительного офиса ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Иркутске:

Рыночные ставки ипотеки, зависящие от ставки ЦБ, уже вышли за пределы доступности для массового покупателя. В третьем квартале продажи новостроек упали до уровня 2015 года и держатся в основном за счет семейной ипотеки и покупателей, имеющих накопления. Какой прогноз дает ваш банк в случае повышения ставки ЦБ?

Прогноз доступности ипотеки по новостройкам не слишком оптимистичен ввиду величины ставок. Застройщики, в свою очередь, ограничены растущей себестоимостью строительства. В этой ситуации мы видим больше возможностей для приобретения вторичного жилья, нежели первичного, так как этот сегмент рынка более свободен в изменении цен. Проще говоря – продавцы, желающие сбыть товар, быстрее договорятся с покупателем, чем крупные игроки.

Темпы роста себестоимости строительства существенно опережают уровень инфляции. Выгода застройщиков снижается. Снижается ли банковское финансирование по новым проектам?

Если речь идёт о проектах, которые уже финансируются банком, то снижения не случится, поскольку банк заинтересован в завершении строительства. В некоторых случаях финансирование текущих проектов может быть даже увеличено – например, при объективном росте издержек.

Если же речь идёт о старте новых проектов, то в 2025 году мы ожидаем снижение интереса девелоперов к началу их реализации.

Ожидать ли снижения появления новых строек многоквартирных домов?

Однозначно да, рынок входит в фазу снижения количества новых строек.

При каких условиях возможно снижения ставок? И в какие сроки?

Снижение ипотечных ставок напрямую коррелирует с базовым показателем – ключевой ставкой. В соответствии с прогнозом Банка России в рамках базового сценария, это произойдет не ранее второго полугодия 2025 года.

IRK.ru