Что будет с ценами на жилье в Иркутске в 2024 году? Мнение застройщиков, банка и риелторов

В первую очередь, повышение ключевой ставки скажется на стоимости, качестве и доступности жилья – как новостроек, так и вторичного рынка. Однако, как говорят специалисты, изменения будут ощутимы через полгода или год. У многих заемщиков есть одобренные кредиты по старым ставкам. И по ним идут сделки.

Заместитель руководителя группы строительных компаний «Восток Центр Иркутск» Наталья Зверева отметила: повышение ставки отразится абсолютно на всех — покупателях, девелоперах и компаниях, связанных со строительством.

Девелопмент объединяет большой круг участников рынка. Покупая квартиру во вторичном жилом фонде или в новостройке, владелец помещения что-то доделывает, докупает, привлекает рабочих, поддерживая тем самым смежные отрасли и экономику, считает руководитель.

«И, если рынок замедляется, то не продается и бытовая техника, мебель, стройматериалы и так далее. И когда падение происходит одновременно, это отражается и на отчислении налогов государству. Всегда хочется, чтобы законодатель, принимая определенные решения, делал это максимально взвешенно, оценивая последствия», – прокомментировала замруководителя группы компаний «Восток Центр Иркутск» Наталья Зверева.

Руководитель центра ипотечного кредитования Альфа-Банк в Иркутске Ирина Маджара пояснила решение Банка России повысить ставку: таким образом регулятор влияет на курс рубля и экономику страны, сдерживая инфляцию – рост цен на товары и услуги.

«Существующие низкие ставки сделали кредиты доступными, что привело к закредитованности населения. В Иркутской области, по разным источникам, на каждого жителя приходится долг в районе 400 тысяч рублей. А снижать закредитованность нужно, чтобы избежать массовой неплатежеспособности населения. Дешевые услуги и товары способствуют тому, что люди тратят средства, а не накапливают их. Населению трудно отказаться от привычных комфортных условий жизни, поменять потребительский спрос и поведение. И спираль инфляции раскручивается. Центробанк повысил ставку, чтобы остановить рост инфляции. Кредиты дорожают, увеличивается нагрузка на бюджет, ставка по депозитам повышается – поступает сигнал населению: надо копить», – рассказала специалист Ирина Маджара.

В качестве доказательств представитель банка привела цифры по росту ипотечного кредитования В Иркутской области за последние три года: в 2021 году ипотечных кредитов было выдано на 74,7 миллиарда рублей. В 2022 году – на 64,7 миллиарда, девять месяцев 2023 года показали цифру в 74,78 миллиарда. По прогнозам эксперта, до конца года будет выдано еще 20 миллиардов.

Спрос на ипотечные кредиты объясняется наличием льготных программ, социальной поддержки населения, послаблением в кредитовании: например, выдача средств только по паспорту, снижение суммы первоначального взноса.

«Мы разогнали спрос, сейчас нас ужесточают. Мера цикличная, её мы видели уже несколько раз. За последние 10 лет ключевая ставка повышалась и опускалась периодически», – отметила Ирина Маджара.

«В декабре 2014 года показатель составлял 17% годовых. За последующие четыре месяца рынок упал на 56%. В мае 2015 года она уже была 12,5%. И пошло восстановление рынка, которое продлилось до декабря. Кризис 2014 года занял ровно 12 месяцев, – рассказала Ирина Маджара. – В феврале 2022 года Центробанк увеличил ключевую ставку до рекордных 20%. Рынок отреагировал падением спроса на недвижимость. Антирекорд достиг показателя в 76% в мае».

Тогда, в 2022 году, по словам представителя «Гранд Строй», компания зафиксировала значительное снижение количества сделок по всей Иркутской области с 2000 до 525.

«Центробанк интенсивнее делал шаги по снижению ставки, подстегивал льготную программу. И рынок восстанавливался быстрее», – поделилась информацией коммерческий директор ООО "СЗ «Гранд-Строй» Виктория Некрасова.

Видя рост ставок по ипотечным кредитам, целая категория потенциальных покупателей рассчитывает, что это приведёт к снижению спроса и, как следствие, снижению цен на недвижимость. Генеральный директор компании «Первый специализированный застройщик» Аркадий Астрахан объясняет, что эти ожидания напрасны: снижения стоимости квартир не будет.

«Практически все масштабные проекты сейчас реализуются по схеме проектного финансирования. Это значит, что деньги, необходимые для возведения домов, застройщику предоставляет банк — тоже не за „просто так“, конечно, а под процент. Он же — банк — утверждает и финансовую модель проекта, в которой изначально прописывается повышение цен в несколько этапов. Таким образом, если бы девелопер даже и хотел снизить цены, это будет расценено как нарушение договора с банком. И к тому же, стоимость стройматериалов, комплектующих для инженерных коммуникаций с начала года выросла от 25% до 60%. Это увеличивает себестоимость строительства и влияет на конечные цены для потребителя», – разъяснил Аркадий Астрахан.

Изменение ключевой ставки отразится и на проценте, под который Центробанк выдает застройщикам кредит. По какой ставке компаниям будут предоставлять заемные средства в 2024 году — пока не известно.

Заместитель руководителя группы строительных компаний «Восток Центр Иркутск» Наталья Зверева привела расчет. «Например, ставка, при которой застройщик берет кредит, равна 11-13%. Значит, что при сроке строительства 1-3 года с использованием кредитных средств добавленная стоимость по уплаченным процентам составит 26-39%. А кредит, взятый по 20-22% это 60% прироста себестоимости. Готов ли покупатель к таким цифрам? И застройщики тоже думают: а брать ли проектное финансирование и начинать строительство? Потому что реализовать такой дорогой объект будет сложно».

Проект создается полтора — два года: примерно столько проходит с момента покупки земельного участка до старта продаж. И, если происходит повышение ставки, исходные расчеты приходится пересматривать, что сказывается на качестве и комфорте жилья. «И это не вина застройщика. Это вынужденная мера. Наступает развилка: либо жилые комплексы не реализуются, либо ухудшаются условия», – отметила Наталья Зверева.

Аркадий Астрахан также подтверждает, что ставка повлияет на решение застройщиков по вхождению в строительство. Те проекты, которые уже начаты, по ним будет пересмотрена ценовая политика из-за повышения себестоимости материалов, инженерного оборудования, стоимости рабочей силы.

«На текущий момент есть уникальная возможность воспользоваться льготными программами, пока их не модифицировали. Вряд ли их совсем отменят, но, наверняка, модернизируют. Возможно, повысят ставку, возможно увеличат первоначальный взнос, тем самым отсекая неплатежеспособную аудиторию, возможно, изменят категорию граждан, кому будет доступна льготная ипотека», — отметил генеральный директор компании «Первый специализированный застройщик».

85% средств, которые получают застройщики – это льготная ипотека: семейная, для IT-специалистов, по господдержке. Семьи берут по ним не только квартиры, но и жилые дома. Например, в поселках Маркова, Пивовариха по семейной ипотеке и господдержке можно купить готовый дом площадью 112 «квадратов» стоимостью 6-12 миллионов рублей. А в Иркутске за те же деньги доступна однокомнатная квартира в центре города.

«Под строительство дома семьи используют и материнский капитал, вложив на старте миллион. А в течение года достраивают жилье, выплачивая ежемесячно по 30-40 тысяч. Ипотека на строительство стала намного доступнее и очень популярна у иркутян, хоть и наблюдается ужесточение требований к заемщику», – отметила представитель агентства недвижимости «Слобода» Елена Соковнина.

Тезис подтвердил генеральный директор строительной компании «Восточный город» Михаил Раднаев. Организация специализируется на загородном жилье.

«Жилье за городом популярно, потому что в частном доме у тебя все есть: гараж, баня, беседка, лужайка. Дом стоимостью 6 миллионов можно построить за полгода, плюс два месяца уйдет на проверку документов банком – и все, можно заезжать жить», – говорит Михаил Раднаев.

Эксперт отмечает высокий спрос и на сельскую ипотеку. Однако, пока не все банки участвуют в проектах индивидуального жилищного строительства. Как только направление поддержит большинство коммерческих организаций, ИЖС получит качественное развитие.

Отвечая на вопрос, почему люди часто рассматривают покупку на вторичном рынке жилья, а не новостройки, коммерческий директор ООО СЗ «Гранд-Строй» Виктория Некрасова, пояснила, что бытует мнение о возможности быстрого въезда в квартиру, которую продает собственник. Ведь, как правило, это квартира уже с ремонтом, возможно даже с мебелью. Однако рынок серьезно поменялся за последний год. Сегодня вторичное жилье можно приобрести в ипотеку только под высокий процент. Потому покупка такой квартиры будет не выгодна.

«Застройщики не стоят на месте, адаптируются в соответствии с переменами. Вместе с банками разрабатываются комфортные ипотечные программы. Более того, рынок недвижимости новостроек предлагает потребителю квартиры высокой степени готовности, готовые объекты, квартиры с чистовой отделкой и даже мебелью, — говорит Виктория Некрасова. — Таким образом, потребителю доступны выгодные условия ипотеки на готовые квартиры от застройщиков. Квартиры в новостройках, несомненно, более привлекательны для жизни. А значит более привлекательны не только с точки зрения повышения комфорта, но и с точки зрения инвестиций».

В Иркутской области также популярна льготная ипотека для IT-специалистов. Заемщик может претендовать на сумму до 18 миллионов. «Айтишники покупают большие комфортные квартиры. Они выбирают жилье с отдельным кабинетом и террасами. Высокие требования к тишине и транспортной доступности», – говорит коммерческий директор ООО СЗ «Гранд-Строй» Виктория Некрасова.

Несмотря на рост ставки, полностью рынок не остановится, просто покупатель переориентируется, считает представитель Альфа Банка Ирина Маджара. Когда ипотеки не было, люди менялись квартирами, доплачивали, придумывали схемы. Рынок начнет трансформироваться и его ближайший тренд – переход сделок из вторички в новостройки. А пока застройщики фиксируют рекордные продажи первичного рынка. В сентябре по области продано 1200 квартир в новостройках, говорит Виктория Некрасова, коммерческий директор ООО СЗ «Гранд-Строй».

Аркадий Астрахан отмечает: «Многие люди отдают себе отчет в том, что таких льготных условий и программ, как есть сейчас, завтра может не быть. Потенциальное ограничение льготной ипотеки приведет к снижению спроса, а значит, к снижению строительства и уменьшению предложений, и, соответственно, росту цен на жилье. Если решили брать жилье, то решаться нужно сейчас».

Светлана Павлова, IRK.ru Фото — Иван Меркульев