Что нужно знать о долевом строительстве?

1. Исполнителем данного вида на объекте «Иннокентьевская слобода» была организация - генеральный подрядчик – ОАО "Компания «Строй-Гарант».

В настоящее время сливные воронки заменены, примыкания кровли к воронкам заделаны в соответствии с проектом. Протечка устранена, проведены гидротехнические испытания кровли.

Вы вправе предъявить свои претензии, в том числе – по эксплуатации кровли, Застройщику в течение пяти лет для устранения дефектов за свой счет. Застройщик, в свою очередь, вправе предъявлять претензии к подрядным организациям, выполнявшим кровельные и гидроизоляционные работы на жилом комплексе «Иннокентьевская слобода».

2. Следы промачивания торца блок-секции № 19 (со стороны блок-секции № 18) произошли из-за нарушения качества отделки фасада с герметизацией швов подрядной организацией ООО «Трейд Групп Сервис». Полностью обнаруженные скрытые дефекты, включая отделку фасадов после заделки швов на блок - секциях №№19, 20, планируется закончить до 1 ноября 2010 г.
В настоящее время для восстановления герметизации швов и качественной отделки фасада по первой очереди жилого комплекса «Иннокентьевская слобода» приступила к работе новая подрядная организация. Контроль качества работ осуществляется генподрядной организацией и организацией, осуществляющей авторский надзор, ежедневно.

3. Подключение системы горячего водоснабжения выполнено полностью в соответствии с проектом.
После оплаты Иркутской городской тепло-сбытовой компании, в соответствии с договором № 5194 от 01 декабря 2008 г., горячее водоснабжение будет восстановлено.

4. см. выше

5. В процессе исполнения проекта застройщик вправе корректировать проектную документацию силами проектных организаций, располагающих допуском к соответствующим видам работ. О произведенных изменениях уведомляются уполномоченные государственные органы. В случае изменений основных конструктивных решений объекта может потребоваться повторная государственная экспертиза проекта.

Упомянутая Вами технология отделки фасадов блок - секций соответствует проекту, в том его виде, который существовал на момент завершения строительных работ. Письмом № 108-32 от 04.02.2009 г. ОАО «ИПСП» авторами проекта согласована замена керамогранита от 0.000 до отметки +2.640 на штукатурку по технологии «Церизит» и «UBTEK». Выше отметки +2.640 – отделка фактурной штукатуркой по каталогу «ВГТ» вместо «Bayramix» по согласованию с авторами проекта.

6. Застройщик несет ответственность за качество квартир, предусмотренное проектной документацией и договором с дольщиком. Претензии по качеству должны быть предельно конкретизированы и изложены в простой письменной форме.
В случае «отказа застройщика подписать акт приемки - передачи с замечаниями» Вы вправе направить свои претензии застройщику любым способом. Для последующего предъявления требований, в том числе – в суд, необходимо располагать доказательствами получения застройщиком ваших претензий.

Для более конкретного описания дальнейших действий Вам следует обратиться в Службу государственного строительного надзора.
В соответствии со статьей 23 Федерального закона № 214-ФЗ Служба наделена полномочиями обращаться в суд с заявлениями в защиту Ваших прав и законных интересов. Для этого Вам необходимо подать заявление в Службу с просьбой защитить Ваши права, как участника долевого строительства, в судебном порядке.

Из заданного вопроса невозможно установить действительные обстоятельства дела. Для получения конкретного ответа рекомендуем Вам обратиться в Службу с заявлением и подробным изложением обстоятельств по существу жалобы.

Объект капитального строительства «Группа жилых домов со встроенными нежилыми помещениями» расположенного по адресу: г. Иркутск, Куйбышевский район, ул. Баррикад, 60/3 является объектом незавершенным строительством.

Специалистами Службы, с выездом на место, 02.02.2010 была проведена плановая проверка соблюдения требований градостроительного законодательства и соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, проектной документации объекта капитального строительства «Группа жилых домов со встроенными нежилыми помещениями» застройщиком, которого является закрытое акционерное общество инвестиционная компания «Запад» (далее – ЗАО ИК «Запад»). По результатам проверки составлен акт проверки № 0170/10 от 24.02.2010 года, в котором зафиксировано следующее:
- застройщиком ЗАО ИК «Запад» осуществляется устройство десятого (мансардного) жилого этажа из деревянных конструкций, что не соответствует:

- проектной документации шифр 001/11/2006-АР, разработанной проектной организацией ООО «Роспроект»,
- положительному заключению Агентства государственной экспертизы и ценообразования в строительстве Иркутской области № 97-37-6314/7 от 21 декабря 2007 года, в которой здание запроектировано девятиэтажным.

Строительство с указанными отклонениями является нарушением части 6 - 7 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ.
Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации, после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

По мере устранения выявленных нарушений и направления в Службу извещения об окончании строительства будет проведена итоговая проверка. После завершения проверки будет рассмотрен вопрос о возможной выдаче заключения о соответствии построенного объекта «Группа жилых домов со встроенными нежилыми помещениями» по адресу: г. Иркутск, Куйбышевский район, ул. Баррикад, 60/3 требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.

В соответствии с ч.6 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214 риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. В связи с этим, во избежание спорных ситуаций, которые могут возникнуть при процессе передачи объекта долевого строительства от застройщика к участнику долевого строительства Вам следует воздержаться от производства ремонта до момента подписания передаточного акта или иного документа о передаче.

Объект может быть «сдан в эксплуатацию» только после постоянного подключения к сетям (теплоснабжения, канализация и пр.). Порядок сдачи объекта «с временными тепловыми сетями, сетями канализации и водоснабжения, по гарантийным письмам» законодателем не предусмотрен.

Полагаем, что отказ Застройщика от возведения всех сетей и объектов благоустройства, предусмотренных проектной документацией, является нарушением прав участников долевого строительства. Всё упомянутое является неотъемлемой частью строящегося Объекта и возведено за счет долевого финансирования участников.

Дополнительно сообщаем, что в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона 30.12.2004 № 214 в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В дальнейшем, в целях защиты своих прав и законных интересов путем взыскания требований по выплате неустойки в судебном порядке, Вы вправе обратиться с заявлением в Службу.

Дом (Объект) может быть «сдан в эксплуатацию» только после выполнения всех требований проектной документации на Объект.

В соответствии с пунктом 2 части 1.1. статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – «Федеральный закон № 214-ФЗ») Вы праве расторгнуть договор долевого участия в строительстве в судебном порядке, так как в Вашем случае, застройщик существенно изменил проектную документацию строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства. Для этого Вам необходимо обратиться с заявлением в суд общей юрисдикции и доказать факт изменения проектной документации, повлекшее изменение расположения объекта долевого участия в строительстве.

Согласно ч. 2 ст. 9 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

В Службу не предоставлена часть альбомов с проектной документацией по Объекту по видам работ не выполнявшимся до настоящего времени. По заявлению руководства Застройщика (Общество «Патриот») указанная документация разработана и будет предоставлена в Службу до завершения проверки.

По вопросу о правомерности расходования денежных средств в настоящее время Службой проводится проверка. В случае, если у Вас имеются подозрения о незаконном расходования Застройщиком денежных средств, внесенных Вами на строительство Объекта Вы вправе обратиться с жалобой как в Службу, так и в правоохранительные органы.

Строительство административного здания общей площадью 1259,66 кв.м. по адресу г. Иркутск, Куйбышевский район, ул.Советская осуществляется ОАО научно-производственное объединение «Облмашинформ». Разрешение на строительство RU 38003000-46/08 от 29 мая 2008 г., выданное Архитектурно-строительной инспекцией инженерно-строительного управления комитета по градостроительной политике администрации г.Иркутска. На основании статей 49 и 54 Градостроительного кодекса РФ строительство отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, не подлежит государственному строительному надзору. В связи с чем осуществление проверок на данном объекте не входит в полномочия Службы.

По информации, полученной от застройщика, в настоящее время работы на объекте не ведутся в связи с временными финансовыми затруднениями. Ограждение строительной площадки выполнено в границах отвода земельного участка.

Строительство объекта капитального строительства «Жилой дом из 10-ти б/с с нежилыми помещениями и подземными автостоянками по ул. Советская, в г.Иркутске» осуществляет строительная компания ЗАО ГК «Аурум».
В настоящее время ведутся работы по строительстве блок - секций № 8 и № 9, компанией планируется строительство еще нескольких блок - секций.

В соответствии с Положением «О службе государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области», утвержденным постановлением Правительства Иркутской области от 29.12.2009 № 399/178-пп Служба является исполнительным органом государственной власти Иркутской области, осуществляющим исключительно контрольные и надзорные функции, вопросы финансирования строительства не входят в компетенцию Службы. Информацией о финансовом состоянии компании Служба не владеет. Плановая проверка исполнения компанией требований федерального закона 214 – ФЗ проводилась в 2008 году.
Вопрос о вероятности достройки и ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства зависит от ряда факторов, большинство которых не граничат с деятельностью и полномочиями Службы. Служба не вправе вмешиваться финансово – хозяйственную деятельность субъекта права. (п.1 ст.1 ГК РФ), Результаты напрямую зависят от эффективности финансово-хозяйственной деятельности застройщика.

Руководство застройщика ЗАО ГК «Аурум», в устной форме пояснили, что перенос сроков ввода объектов в эксплуатацию на 2011 год связан с финансовыми трудностями компании. Однако, по заверениям застройщика, объект будет достроен и сдан в эксплуатацию во 2 квартале 2011 года.

Информацией о заявлениях о банкротстве компании Служба не располагает.

Информацию о строящихся объектах недвижимости Вы можете получит в Службе строительного надзора (Иркутск, ул.Дзержинского, 36).

Информацию о приобретении квартир по сертификатам Вы можете получить в Министерстве социального развития, опеки и попечительства Иркутской области, 664073, г. Иркутск, ул. Канадзавы, 2, тел./факс: (3952)33-33-31, е-mail: obl_sobes@irmail.ru, эл. адрес: http://society.irkobl.ru.

Для приобретения квартиры в конкретном Объекте следует обратиться за информацией к организации – застройщику заинтересовавшего Вас Объекта. Информация о застройщике должна быть размещена на информационном стенде на ограждении строящегося Объекта, с указанием справочных телефонов и ответственных лиц.

В случае приобретения квартиры в строящемся объекте недвижимости, то в соответствии со статьей 8 Федерального Закона №214 передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Одного желания Застройщика «отодвинуть» сроки исполнения обязательств перед Вами недостаточно. Соглашение об изменении существенных условий Договора необходимо согласие всех сторон соглашения. Вы вправе направить Застройщику свой отказ либо согласие от подписания «Изменений в договор..».

Начинать действия по истребованию штрафных санкций можно в день, когда Вам стало известно о нарушении контрагентом по Договору условий Договора, неисполнении Застройщиком своих обязанностей. Следует направить виновной стороне претензию о досудебном исполнении Ваших требований. В случае отказа Вы вправе самостоятельно обратиться в суд либо обратиться в Службу с заявлением о защите Ваших прав.

Для точного расчета и подготовки исковых требований Вам следует обратиться в Службу по почте или через сайт Службы http://stroynadzor.irkobl.ru/sites/stroynadzor/question/.

Служба создана в 2007 году, надзор при строительстве жилого дома по ул. Баумана, 225 в микрорайоне Ново-Ленино, осуществлялся, в основном ГАСН администрации г.Иркутска.

Действия работников Службы по осуществлению проверок регламентированы в рамках действующего законодательства. Регламент не предполагает опубликование результатов проверок.

В случае, если Вам известно о «коррупционной практике Службы» прошу Вас обратиться с соответствующей жалобой в правоохранительные органы.

Строительство жилого комплекса «Невский» осуществляет ООО «Сибстройресурс» на основании разрешения на строительство № RU38303000-110-07. Ориентировочный срок сдачи объекта в эксплуатацию, по информации застройщика, 2-3 квартал 2011 года. Благоустройство будет выполнено согласно утвержденному генеральному плану, куда войдут: площадки для игр детей, площадка для взрослых, площадка для хозяйственных целей и выгула собак, площадка для занятий физкультурой. Проблема парковочных мест решена за счет строительства подземной автостоянки и парковочных мест на прилегающих землях.

Застройщиком строительной площадки рядом с домом № 201 по улице Пискунова является ООО «РусСтрой» на основании разрешения на строительство № RU 38303000-131/08. Согласно выданному разрешению, на данной площадке предполагается строительство жилого дома с нежилыми помещениями, магазином и подземной автостоянкой. По информации застройщика, объект законсервирован, работы не ведутся в течение года.

По информации застройщика, возобновление работ планируется на 1 квартал 2011 года, предполагаемый срок сдачи объекта, по информации застройщика, 4 квартал 2012 года.

В настоящее время принимаются все меры, чтобы ввести жилой комплекс «Иннокентьеская слобода» в эксплуатацию в указанные графиками сроки. Первую очередь – до конца текущего года, вторую очередь – второй квартал 2011 года.