«Которая беднота, может, и получила, дворцы, а Иван Савичу дворца, между прочим, не досталось» М. Зощенко «Матренища»
В первой части нашего увлекательного повествования мы, о читатель, изучили зубодробительные и трудночитаемые положения наших законов о вариантах приобретения строящегося жилья в России.
Ту статью, однако, злопыхатели и недоброжелатели назвали чересчур скучной, поэтому в продолжении я решил отказаться от ссылок на законы, а вернее ссылаться только на один ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», да и то в скобках.
Итак, рассмотрим подробно порядок сдачи-приемки квартиры по договору долевого участия в строительстве.
Начнем с того, что не менее чем за месяц до наступления срока передачи квартиры застройщик обязан направить Вам заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении сообщение о завершении строительства и готовности объекта долевого строительства к передаче (п. 4 ст. 8).
С момента получения уведомления о завершении строительства у вас возникает обязанность (подчеркиваю: обязанность!) приступить к приемке квартиры. Не соблюдение этой обязанности позволяет застройщику составить односторонний (!) акт о передаче вам объекта долевого строительства (п. 6 ст. 8).
Таким образом, в России человек может получить квартиру и не узнать об этом. Все бы хорошо, но в одностороннем акте застройщика не будут отражены недостатки квартиры, следовательно, и доказать их потом будет значительно сложнее. Более того, в деле о взыскании неустойки с застройщика последний будет ссылаться на то, что сдал вам квартиру в срок, а в доказательство представит односторонний акт сдачи-приемки.
Итак, вы решили отправиться на приемку.
Как правильно принять квартиру?
Правило №1 – не подписывайте (!) передаточный акт до тех пор, пока досконально не убедитесь, что квартира передана в качественном состоянии.
Правило №2 – перед подписанием еще раз прочитайте правило №1!
Я советую подойти к приемке максимально ответственно. Эта увлекательная процедура бывает не так часто, чтобы ею пренебрегать. Желательно взять с собой эксперта в области строительства. Под экспертом я имею в виду не: «дядю Борю – он же на стройке работает!», а человека, который затем сможет составить профессиональное экспертное заключение о качестве строительства (впрочем, может быть это как раз и есть «дядя Боря»?). Такой специалист, конечно, потребует оплаты, но, на мой взгляд, лучше потратить немного денег во время приемки, чем потом всю жизнь провести в квартире, в которой строители забыли поставить санузел.
Во время приемки проверьте, замерьте, прощупайте, изучите, исследуйте, наведите справки, проконтролируйте, попробуйте на вкус и проследите, чтобы квартира действительно оказалась качественной.
Если вам повезло, то смело читайте правило №2, покупайте в ближайшем ларьке лотерейный билет и подписывайте акт. У вас легкая рука!
Если улыбка удачи снова загадочна и печальна, например, квадратных метров оказалось меньше, чем вы рассчитывали или две параллельные стены (вы знали, прямых линий в природе не существует?) стремятся пересечься отнюдь не в бесконечности, то собирайте волю в кулак. Она вам понадобится.
По закону до подписания передаточного акта вы вправе потребовать от застройщика составления акта (не путайте с передаточным), в котором указывается на недостатки квартиры (п. 5 ст. 8).
Я бы рекомендовал требование о составлении акта оформить письменно (исключение – если он составляется застройщиком сразу во время приемки). Тут нам и пригодится «дядя Боря», который подробно серьезным строительным языком выскажет, почему, например, из одной трубы должна течь вода горячая, а из другой обязательно холодная. Чем детальней вы опишете недостатки квартиры – тем лучше. Перестараться невозможно. Можно также совместить требование о составлении акта с требованием об устранении недостатков (либо с иным требованием – см. ниже), а также установить срок на такое устранение (например, не позднее первого апреля сего года).
Затем описание недостатков из Вашего требования и сроки для их устранения должны перекочевать в акт о недостатках. Не позволяйте застройщику использовать обтекаемые формулировки! Только максимально четкие, только максимально конкретные, хлесткие фразы.
Естественно, что до устранения недостатков, либо до удовлетворения иных ваших требований подписывать передаточный акт не стоит.
Если застройщик уклоняется от составления такого акта, либо не включает в него выявленные недостатки, то, вероятно, дело клонится к суду. В зависимости от ситуации перед подачей иска вы можете подать повторную письменную претензию и (или) провести независимую экспертизу недостатков квартиры. Можно также написать жалобу в службу государственного жилищного и строительного надзора (иногда и это помогает).
При наличии недостатков у вас есть право потребовать:
1) их безвозмездного устранения в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 2 ст. 7)
Если недостатки являются существенными, либо не устранены в установленный вами срок (вы же не забыли его указать, верно?), то вы вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов за все время пользования вашими деньгами (п. 3 ст. 7). Естественно, что на этом этапе лучше обратиться к юристу.
В третьей главе мы более подробно поговорим о судебных перспективах различных требований из договора долевого участия в строительстве.
А теперь вопрос:
происходили ли у вас смешные или грустно-печальные истории при приемке квартиры? На что еще стоит обратить внимание?
P.S.
Первую часть «Долевое строительство с винтовкой за плечами» смотрите по ссылке: http://www.irk.ru/news/blogs/mbalabin/399/
Также прошу вас принять участие в опросе на тему скользких лапок товарных знаков: http://www.irk.ru/news/blogs/mbalabin/427/
