«За квартирным вопросом открывался роскошный плакат, на котором изображена была скала, а по гребню ее ехал всадник в бурке и с винтовкой за плечами».
М.А. Булгаков «Мастер и Маргарита»
В нашей компании сейчас много интересных дел по вопросам права предпринимательского (арбитражные споры, банкротство и пр.) и мы с вами их еще обязательно затронем, но сегодня речь пойдет о проблемах иного толка, проблемах столь выпуклых и столь насущных, что не сталкивались с ними разве что очень – очень! - счастливые люди.
Долевое строительство по шагам
Выбор способа приобретения квартиры.
Вопросы долевого строительства регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»).
Начнем с того, что в соответствии с ч. 2 ст. 1 указанного закона привлечение средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию допускается только в трех формах:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска облигаций особого вида - жилищных сертификатов;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Все. Следовательно, привлечение денежных средств граждан для приобретения жилья в строящихся многоквартирных домах иными способами (например, путем заключения предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) - не допускается.
Единственное исключение из этого правила – это если разрешение на строительство многоквартирного дома было выдано до 1 апреля 2005 года - на такие договоры ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» не распространяется, и они могут заключаться без учета установленных этим законом ограничений.
Следовательно, если Вам предлагают приобрести строящееся жилое помещение не по договору долевого участия в строительстве, не путем приобретения жилищного сертификата и не посредством вступления в жилищный кооператив, то следует насторожиться и детально выяснить причины такого предложения у застройщика.
Теперь более подробно рассмотрим некоторые из перечисленных форм приобретения жилья в строящихся многоквартирных домах.
Самый распространенный способ приобретения – заключение договора долевого участия в строительстве.
Следует помнить:
1) Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме;
2) Договор считается заключенным только после его государственной регистрации. Иными словами, мало подписать договор, он должен пройти обязательную государственную регистрацию.
Договоры долевого участия в строительстве у различных застройщиков достаточно сильно различаются, рекомендую обратить внимание на следующее:
1) Предмет договора, т.е. какая именно квартира, какой площади и где будет передана вам по результатам строительства. В идеале к договору должен быть приложен план строящегося дома с выделением на нем подлежащего передаче вам жилого помещения, а также плана вашей квартиры с отображением всех внутренних перегородок, дверей, сантехнических узлов и пр., а также соседних помещений. Так, например, в плане, приложенном к моему договору долевого участия, ООО «Норд-Вест» не потрудилось отразить, что между стеной моей квартиры и расположенной за ней стеной квартиры соседа располагается пустое пространство (щель), которое зимой промерзает. Согласитесь, что такое умолчание имеет значение;
2) Как будет оборудована квартира: например, материал и количество стеклопакетов, материал и количество батарей, если приобретается квартира с чистовой отделкой, то детальные требования к такой отделке. Помните, что чем подробнее будут сформулированы требования к квартире, тем меньше проблем у вас возникнет потом. Не раз и не два в практике нашей компании возникали ситуации, когда клиент сообщал, что на словах ему обещали, например, трубы из меди, а на практике ставили те же трубы из других материалов, при этом в договоре не были прописаны требования к таким материалам. Применительно к т.н. «чистовой отделке» в российских условиях следует быть морально готовым к тому, что она будет сделана некачественно, впрочем, это уже вопрос приемки, который будет описан далее;
3) Сроки строительства. Помните, что менеджеры застройщика (пока бумаги еще не подписаны) могут обещать вам все что угодно. К сожалению, слова дешевы, а виски стоит денег. Возможно, что из-за специфики моей работы, я много раз сталкивался с просрочкой строительства, но ни разу не встречал сдачи квартиры в срок, указанный в договоре. Что уж говорить про обещания «на словах»? Доверяйте только бумагам. При этом помните, что срок, отраженный, например, таким образом: сдача в III квартале 2015г., истекает не ранее 30.09.2015г., до этой даты вы не сможете привлечь застройщика к какой-либо ответственности;
4) Ваша ответственность за нарушение условий договора. Порой застройщики устанавливают, например, возможность расторжения договора в связи с незначительными нарушениями со стороны участника долевого строительства, либо возлагают на последнего огромные неустойки;
5) Иные условия договора. Не ленитесь, прочитайте его полностью. Проверьте, входит ли стоимость лоджий и балконов в стоимость квартиры. Уточните, что происходит, если по результатам строительства вам будет передана квартира иной площади, чем было оговорено в договоре. Посмотрите, как осуществляется приемка квартиры и кто: вы или застройщик готовит документы для оформления на нее права собственности. Внимательно изучите все условия.
Приобретение квартиры по жилищным сертификатам в нашей стране менее распространено. Жилищный сертификат – это особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения определенного пакета жилищных сертификатов либо на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.
Перед приобретением следует обратить внимание:
- на то, кем выдан жилищный сертификат;
- на то, кто является гарантом (поручителем) по жилищному сертификату (это всегда банк либо страховая компания);
- на номинальную стоимость жилищного сертификата и схему индексации номинальной стоимости;
- на размер общей площади жилья, оплаченной при приобретении одного жилищного сертификата;
- предварительные условия договора купли-продажи квартиры, который обязуется заключить эмитент с собственником определенного количества жилищных сертификатов, дающего право на приобретение квартиры, с установленными характеристиками;
- порядок согласования дополнительных и окончательных условий будущего договора купли-продажи квартиры, которые заранее не определяются в жилищном сертификате, в том числе указание на срок, в течение которого эмитент должен давать ответ на разногласия по условиям договора, в случае возникновения этих разногласий.
Все указанные условия (за исключением сведений о гаранте) должны быть указаны в самом сертификате, если он выдан в документарной форме.
Проблема, которая лежит в самой основе такой ценной бумаги, как жилищный сертификат, заключается в том, что вы получаете право не на конкретную, индивидуализированную квартиру, а на определенные квадратные метры. Следовательно, блок секция, этаж и прочие условия получения квартиры придется дополнительно согласовывать с выдавшим сертификат лицом. Юридически такое согласование будет обеспечено только после заключения договора купли-продажи квартиры.
В свою очередь при просрочке строительства у вас не будет права на неустойку, равную или превышающую, например, неустойку по ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», а номинальная индексированная стоимость жилищного сертификата может не устроить вас, как несоразмерная фактической стоимости квадратного метра на рынке.
Приобретение квартиры путем членства в жилищно-строительном кооперативе, на мой взгляд, является одним из наиболее рискованных для приобретателя. Основная проблема в том, что красивая идея: собрать всех желающих получить жилье «под одно крыло», в кооператив, чтобы они, объединив свои средства и усилия, сами его себе построили - на родной земле древнерусской очень часто превращается в махинацию.
Формально член кооператива обладает широким кругом прав, основные из которых: право участвовать в управлении кооперативом, право на получение жилья после полной выплаты стоимости пая.
Де-факто же у такого кооператива, как правило, есть некий «инвестор», «владелец» - назвать его можно по-разному, и цель такого «инвестора» - заработать деньги. Естественно, что допустить к управлению своим «детищем» посторонних такой «инвестор» желанием не горит.
В связи с этим все красивые слова ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», посвященные, например, праву члена кооператива на участие в управлении делами кооператива превращаются в фикцию.
При этом следует понимать, что отношения между членом кооператива и кооперативом – это т.н. отношения членства. Законодательством о защите прав потребителей они не регулируются (!) – см. об этом п. 7. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17. Что это значит? Это значит, что гарантии, которые есть, например, у дольщика по договору долевого участия в строительстве у члена кооператива отсутствуют.
Например, нашим юристам, к сожалению, не удалось доказать, что член ЖСК «Золотой век» имеет право на неустойку за грубую просрочку строительства, аналогичную неустойке по ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» именно из-за пресловутых «членских отношений». То же касается и компенсации морального вреда.
Конечно, в случае просрочки строительства член кооператива может выйти из него и потребовать выплаты действительной стоимости своего пая. Это замечательно. Вопросы возникают при определении действительной стоимости пая и, что самое главное, в сроках выплаты. Так, например, согласно п. 4 ст. 32 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» кооператив обязан выплатить выбывшему члену кооператива действительную стоимость пая в течение шести месяцев со дня окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе, если иной срок (!) не предусмотрен уставом кооператива. При этом предусмотренный уставом кооператива срок не может превышать два года (!) со дня окончания финансового года.
Иными словами, дожидаться своих денег можно в течение двух лет.
На мой взгляд, описанные особенности российского правового регулирования должны, по меньшей мере, заставить задуматься перед приобретением квартиры в ЖСК.
В заключение настоящего обзора рассмотрим ситуацию, когда вы приобрели квартиру одним из перечисленных выше способов, но решили ее продать до завершения строительства.
Если квартира приобреталась по договору долевого участия в строительстве то, права на квартиру передаются по договору уступки прав требований (цессии). Что этот договор из себя представляет? С одной стороны вы – первоначальный кредитор, с другой стороны – новый кредитор. По договору вы передаете имеющиеся у вас права требования к застройщику за плату (если договор между физическими лицами, то можно и бесплатно, «дарение»). Т.о. после заключения договора цессии вы перестаете быть стороной договора участия в долевом строительстве, а ваше место занимает новый кредитор.
Особенности: перед совершением договора цессии вы должны полностью оплатить застройщику стоимость квартиры (цену договора), либо получить от застройщика письменное согласие на перевод долга на новое лицо (в этом случае договор будет называться: договор уступки прав требования и перевода долга; в таком договоре обязательно должно быть предусмотрено, что обязанности по оплате стоимости квартиры в такой-то сумме переходят на нового кредитора). Эта обязанность предусмотрена п. 1 ст. 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».
Уступка допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 указанной статьи). Форма договора уступки прав требований – письменная. Если договор долевого участия в строительстве подлежал государственной регистрации, то и цессия также должна быть зарегистрирована.
Отдельно про риски: все действия должны быть оформлены письменно (цессия, при необходимости согласие на перевод долга, расписка в получении денег и пр.), не забудьте и про государственную регистрацию цессии, в договоре цессии должен быть максимально описан объект долевого строительства, должна быть ссылка на договор долевого участия, указания на то: оплачена квартира или нет. Кроме того, желательно заручиться доказательствами такой оплаты. Из практики, например ООО «ИркутскБайкалстрой» пыталось оспорить в суде договор цессии по причине того, что якобы предыдущий дольщик не полностью оплатил стоимость квартиры. Я представлял интересы дольщика, удалось доказать, что сделка является действительной. Но есть и обратные прецеденты.
Если квартира приобреталась путем приобретения жилищных сертификатов, то указанные ценные бумаги могут быть переданы другому лицу по договору купли-продажи, дарения, мены и пр.
Члены ЖСК могут передать свой пай другому члену кооператива или третьему лицу, которому кооперативом не может быть отказано в приеме в члены кооператива.
На этом закончим первую часть данной статьи. В следующих эпизодах мы рассмотрим порядок сдачи-приемки квартиры и особенности судебной защиты прав участников долевого строительства.
