В прошлый раз я рассказывал о плюсах и минусах ипотеки с государственной поддержкой. В 99,8% случаях люди берут в ипотеку на строящееся жилье в Иркутске и Иркутском районе.
Вопрос о первичном рынке недвижимости напрямую связан с таким явлением, как возможность взыскания неустойки с компании застройщика за просроченные сроки строительства объекта, куда дольщики инвестируют свои средства.
Важно отметить, что на территории Иркутска и Иркутского района развита практика выплат неустойки участнику долевого строительства за нарушения сроков, предусмотренных договором долевого участия.
А теперь обо всем поподробнее!
1) Когда застройщик нарушает сроки передачи объекта строительства участнику долевого строительства, не согласовав при этом изменение условия договора участия в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, дольщик имеет право взыскать неустойку с застройщика.
По законодательству РФ, дольщику положена неустойка в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки.
Если участником долевого строительства является физическое лицо, то предусмотренная указанной нормой неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.
Это закреплено Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Как правило, застройщик указывает не какую-то конкретную дату сдачи объекта и подписания акта приема-передачи, а квартальный период (4й квартал 2015 года, например). Соответственно взыскивать неустойку с застройщика можно, начиная с начала следующего квартального периода и до даты подписания акта приема-передачи (начиная с 1ого квартала 2016 года и до подписания акта приема-передачи). Факт нарушения прав дольщика и морального ущерба налицо!
Важно помнить, что застройщик в одностороннем порядке не вправе изменить срок сдачи и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. Сейчас существует хитрая практика – застройщик предлагает подписать дополнительное соглашение дольщику, в соответствии с которым стороны договорились о переносе сроков строительства (на срок от 6 месяцев и более).
2) Если застройщик не предоставляет информацию о том, на какой срок перенесен ввод объекта в эксплуатацию, необходимо обращаться в Службу строительного надзора Иркутской области. У этих ребят вся стройка Иркутска «на крючке»)))
3) Застройщик не исполнил обязательства по ДДУ и не сдал вовремя объект недвижимости дольщику. Для взыскания неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства дольщику необходимо обратиться с соответствующей претензией к застройщику. Суть претензии – добровольно взыскать неустойку, возмещение убытков и компенсации морального вреда за ненадлежащее исполнение договора строительства многоквартирного дома.
Застройщик может отказать в добровольной выплате неустойки или же вообще оставить без ответа вашу претензию. Самое главное, чтобы претензия дошла до застройщика, ПРОВЕРЯЙТЕ внимательно юридический и фактический адрес застройщика.
Если в течение указанного в Претензии срока денежные средства не поступили на счет дольщика, можно приступать к судебному взысканию неустойки.
4) Далее необходимо обратиться с исковым заявлением в суд. Важно, чтобы районный суд располагался в соответствии с юридическим адресом компании застройщика.
Суд вправе уменьшить размер неустойки, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка могут уменьшить только в исключительных случаях, и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств. Обычно здесь применяется статья 333 ГК РФ.
5) После вступления решения суда в законную силу, дольщик получит на руки исполнительный лист, с которым вы вправе обратиться либо к судебным приставам, либо в банк, в котором открыт расчетный счет у застройщика.
Процесс взыскания неустойки небыстрый и затратный как финансово, так и морально. Как я сказал в самом начале, в Иркутске существует положительная практика, когда суд выигрывает дольщик или группа дольщиков.
