Покупка квартиры. Разбираемся вместе с экономистом и риелтором

Надежда Грошева — доктор экономических наук, декан Сибирско-американского факультета ИГУ. Входит в Общественный совет при Министерстве экономического развития Иркутской области. Является руководителем исследовательских проектов по развитию цифровой экономики. Имеет 15 лет опыта преподавательской работы, 20 лет — в финансовой сфере (главное финансовое управление Иркутской области, эксперт в проектах IMF, аудитор, аналитик в сфере государственно-частного партнерства).

При покупке квартиры надо определиться по нескольким ключевым вопросам:

• Это покупка для себя (для жизни) или инвестиция (сохранение и прирост вложенной суммы).
• Если инвестиция, то вы хотите: а) сохранить деньги, б) заработать на аренде (сразу скажу – вариант нерентабельный), в) заработать на росте цены (при перепродаже в срок менее трех лет или более трех лет). При сравнении недвижимости и того же депозита – депозит надежнее и не требует постоянных дополнительных вложений в виде налога на имущество, взносов в фонд капремонта и прироста платежей за вывоз мусора.
• Вы хотите купить квартиру или апартаменты.
• У вас есть свои средства или планируется ипотека.
• Вам нужно вторичное жилье (покупка у другого физического лица уже сданного объекта) или первичное жилье (у застройщика по «старым правилам» или по «новым правилам»).

Все эти вопросы определяют специфику выбора объекта и структурирования сделки, объем рисков, налоговую нагрузку и доходность проекта.

Апартаменты vs квартира

Несмотря на красивое название апартаменты – это не жилое, а коммерческое помещение. На него не распространяется ряд обязательных строительных требований (инсоляция, например, или требования к инфраструктуре), в нем не так просто зарегистрироваться.

Стартовая цена на апартаменты, как правило, ниже. Прирост цен на них зачастую выше, чем на жилые помещения. Хотя спрос зависит от города. В Иркутске два больших проекта со строительством апартаментов просто «не взлетели» – не оказалось спроса.

Расчет на арендаторов – крупные компании, которые будут снимать апартаменты для своих приезжих сотрудников, не оправдался – дешевле и проще снимать гостиницу. Учитывая сезонность спроса, сдача апартаментов в аренду в Иркутске перекроет только операционные расходы – налоги (которые при покупке апартаментов заметно больше) и коммуналку. Итак: если вы хотите «жилье для жизни» – апартаменты не ваш вариант.

Подводные камни аренды

Если вы планируете сдавать квартиру, то у вас также возникает ряд рисков и обязательств. Прежде всего, если срок аренды выше 11 месяцев, договор надо регистрировать в Росреестре, и обязательно уплачивать НДФЛ с арендных доходов. И даже если вы это сделали – есть риск что соседи, недовольные вашими жильцами, пожалуются на проживание незарегистрированных лиц, управляющая компания может пересчитать коммунальные платежи в большую сторону, а жильцы просто перестать платить.

Возвращаем налог при покупке квартиры

При покупке объекта важный вопрос – НДФЛ. Есть понятие «имущественный налоговый вычет» – это возможность вернуть уплаченный НДФЛ при покупке квартиры. Вернуть больше, чем вы уплатили, не получится. Также не облагается НДФЛ прибыль при перепродаже квартиры. Все зависит от срока владения квартирой: от момента ее регистрации в Росреесте, а не от покупки долевки.

В первом случае НДФЛ вернут, если вы первый раз обратились с данным заявлением. Лимит возврата – 13% от двух миллионов рублей, эти два миллиона должны быть фактически потрачены. При ипотеке сумма лимита увеличивается до 13% с трех миллионов рублей. Таким образом, 260 тысяч рублей плюс 13% от процентов можно вернуть. Важное уточнение – НДФЛ возвращается только с процентов, а не со всей суммы платежа банку.

От чего зависит ставка по ипотеке

Если мы говорим о процентах, то важна фактическая ставка по ипотеке. Она еще называется «эффективная процентная ставка». Банки обязаны при заключении договора выделить эту фактическую ставку, которая может отличаться в большую сторону от номинальной. Эта ставка зависит от ряда параметров. Прежде всего, если застройщик взял в банке проектное финансирование, то банку выгодно «разменять» его на ипотеку, и в таком случае ставка по ипотеке будет меньше. Чем более проблемное жилье – тем выше ставка. Самые выгодные ставки – но не факт, что самые интересные объекты – можно найти на domclick.ru и дом.рф.

Процентная ставка напрямую зависит от ключевой ставки Центрального банка России – если она снижается (что происходит сейчас), то есть основания ожидать и снижение ставок по ипотеке. Если у вас уже есть ипотека – немного подождите, скоро появятся предложения от других банков по ее рефинансированию. Это банковская услуга, позволяющая взять новый кредит, чтобы погасить кредит, который уже есть. Рефинансируют кредит, чтобы сэкономить — снизить ежемесячные выплаты или срок кредита.

Есть ли смысл брать ипотеку?

Многие боятся брать ипотеку – длинные кредиты, и стараются как можно скорее ее выплатить. Это ошибочно – как правило, по ипотеке вы платите аннуитетные (равные) платежи, которые с каждым годом обесцениваются из-за инфляции. Экономически выгодно выбрать более длинный срок и меньший платеж (см. таблицу). С учетом инфляции реальная стоимость платежа снижается.

Естественно, прирост цены на квартиру должен покрывать проценты по ипотеке – иначе вы процентами отдадите больше, чем выиграете при перепродаже. Самый простой тест на необходимость брать ипотеку: сколько денег у вас останется после ежемесячных расчетов по кредитам? Если более двух прожиточных минимумов, то смысл есть. Если меньше – то нет.

В Иркутске прожиточный минимум для работающего населения за 2 квартал 2019 года составляет 11 229 рублей. С помощью ипотечного калькулятора считаем: допустим, стоимость покупаемой квартиры в новостройке 3 000 000 рублей, первоначальный взнос 1 000 000, срок кредита – 10 лет. При кредите в 2 000 000, минимальная зарплата при которой его дадут в Сбербанке 40 619 рублей. При этом за вычетом платежей по кредиту останется чуть больше прожиточного минимума. Реально ваш доход должен быть как минимум 47 тысяч рублей.

Эскроу-счета при покупке квартиры

Во втором квартале 2019 года резко возрос спрос на первичное жилье, что вызвало рост цен. Некоторые застройщики прямо говорили: «покупаете до 1 июля – дадим скидку». Это было связано со вступлением в силу новых правил продажи квартир за счет «долевого участия в строительстве».

Теперь девелоперы не могут получить деньги дольщиков напрямую. Эти средства для новых объектов будут храниться на специальных эскроу-счетах. То есть, если вы покупаете квартиру за свой счет, то ваши деньги будут лежать в банке до сдачи объекта. Такая схема не выгода девелоперу, у него возрастает процентная нагрузка, закладываемая в стоимость квадратного метра. Очевидно, что квартиры «по новым правилам» будут дороже квартир «по старым правилам».

Такой механизм продиктован заботой о покупателях квартир, но фактически устранит с рынка небольшие компании и приведет к удорожанию квартир. Это не первая «заботливая мера», которая удорожает квадраты – создание компенсационного фонда долевого строительства (о котором, по результатам опросов, более 90% потенциальных дольщиков даже не знает) вызвало прирост цен – застройщики компенсируют отчисления в фонд.

Надо понимать, что некоторые застройщики, чтобы избежать попадания своих объектов под новый закон, поспешно продали квартиры своим дочерним компаниям, и дальше такие квартиры будут продаваться по договорам уже либо переуступки, либо как вторичное жилье (ряд государственных гарантий на такие сделки не распространяется). Чтобы понять уровень риска конкретной сделки, нужно прежде всего посмотреть – регистрируется она в Россреестре или нет. Если сделка подлежит регистрации – она менее рискованая. Если ее не регистрируют «до момента сдачи дома» – то риски возрастают во много раз.

Практические советы от эксперта

Евгения Наумова, ведущий консультант риэлторской компании «Ритм города», студентка САФ ИГУ:
– Выбор и приобретение объекта недвижимости для большинства является одним из наиболее важных и капиталоемких финансовых решений, и потому требует основательной подготовки, определенного уровня грамотности со стороны покупателя. Но, так как сама по себе покупка, как правило, происходит раз в несколько лет, если не десятилетий, человеку бывает сложно определить ключевые критерии выбора объекта, а также порядок действий.  

Естественно, одним из ключевых критериев выбора является цена. Важно помнить, что имеет большое значение не цена объекта сама по себе, но соотношение цена-качество, то есть объем ценных показателей, приобретаемых покупателем за установленную цену. Второй фактор – совокупная стоимость владения, то есть соотношение цены на объект и текущих затрат на его содержание.

Иногда более дорогой «умный дом» экономит коммунальные расходы. Например, при разнице в стоимости объекта в 200 000 рублей и ежемесячной экономии на коммуналке в 2500 рублей (то есть 30 000 в год), при учете альтернативных вложений в депозит под 7% годовых – экономия на коммуналке за 10 лет превысит накопленные проценты.

Разберем подробнее. У вас есть два варианта: более дорогая квартира и экономия на коммуналке или более дешевая, и экономию кладем в банк. Депозит по ставке 7% годовых даст прирост за 10 лет в 193 тысячи рублей (с учетом сложных процентов). То есть, если бы вы купили квартиру на 200 тысяч дешевле, а положили деньги на депозит, то через 10 лет у вас было бы на 193 тысячи рублей больше. А если квартира стоит на 200 тысяч рублей дороже, но вы экономите коммуналку, то за 10 лет вы сэкономите 300 тысяч.

Показатели различны для первичной и вторичной недвижимости. Для вторичного жилья к разряду наиболее значимых характеристик объекта относится, к примеру, год постройки здания и его текущее состояние. В домах более ранней постройки зачастую могут быть проблемы с водопроводом, газопроводом и электропроводкой. Всё это, несомненно, усложнит жизнь покупателю – будущему жильцу.

Для первичной недвижимости более значимыми будут такие факторы, как репутация застройщика, качество других сданных объектов. Эти данные покупатель может запросить в Стройнадзоре. Важно также обращать внимание на срок сдачи рассматриваемого объекта, если речь идет не о готовом здании.

Для обеих категорий также важно положение объекта: инфраструктура – дороги, маршруты общественного транспорта, муниципальные организации (школы, больницы); район, отдалённость от центра города или других значимых для покупателя локаций.

В процессе выбора объекта также немаловажно обратить внимание на сопровождающую документацию, особенно в случае самостоятельного ведения сделки. Наиболее удобным и информативным документом по вторичной недвижимости является выписка из ЕГРН. Она позволяет определить наличие арестов (под которыми невозможно передать права собственности), долгов по коммунальным и налоговым платежам, ипотеке (которые нужно будет загасить до покупки), наличие несовершеннолетних собственников (которое подразумевает оповещение о сделке органов опеки). Выписка помогает быстро и достаточно полно определить сложность сделки, объём потенциальных проблем.

С первичной недвижимостью все несколько сложнее: справку из ЕГРН на нее заказать невозможно. Доступно только два документа: справки от застройщика, подтверждающие отсутствие долгов по объекту, а также согласие застройщика на переуступку прав собственности. Во избежание возможных негативных последствий, возникающих от недостатка информации, специалисты советуют использовать расчеты через аккредитивы, «безопасные расчёты» в банках.

Даже если квартира уже выбрана, документальные вопросы решены, и покупателю требуются кредитные средства, не стоит идти в ближайший банк. Рекомендуется сначала запросить расчёты в нескольких кредитных организациях, так как банки зачастую имеют различные программы, позволяющие разным категориям граждан получить более выгодные условия кредитования. При расчетах сотрудники банков учитывают эти программы, так что сравнение позволит выбрать наиболее выгодный вариант. Перед тем, как обращаться в банки, лучше убедиться, что минимизированы факты, повышающие риск отказа или завышенной ставки кредита: плохая кредитная история, отсутствие работы и стажа, трудовой книжки, административные претензии и судимости.

В целом, процесс покупки недвижимости может быть весьма непростым, его осложняет взаимодействие с государственными инстанциями, второй стороной сделки. Многие покупают квартиры самостоятельно, детально изучив вопрос, но, заранее зная о сложностях сделки, можно обращаться к специалистам.

Пишите в комментариях темы, о которых вам интересно узнать подробнее.

Иллюстрации Семёна Степанова

Надежда Грошева, специально для IRK.ru