Итоги рынка недвижимости за 2016 год

Президент Cоюза строителей Иркутской области Юрий Александрович Шкуропат рассказал, что в прошлом году членам союза удалось построить и ввести в эксплуатацию 224 093 квадратных метра жилья из заявленных в начале года 283 076.

— В этом плане интересно посмотреть динамику в течение года, — говорит Юрий Александрович. — В 1-м квартале сколько планировали, столько и сдали — 646 тысяч квадратных метров. В 2-м планировали 89 759 квадратных метров, по факту — 85 286. В 3-м квартале предполагали 39 723, ввели 30 913. Отклонение за 9 месяцев сравнительно небольшое — 13 282 квадратных метра. А вот в 4-м квартале показатели сильно упали. Почти вдвое сократился ввод жилья: планировали 88 905 квадратных метров, ввели только 43 204.

Руководитель называет несколько причин снижения ввода жилья по области. Главная, по его мнению, заключается в недостаточно качественной проработке плана строительства, которая должна осуществляться под строгим контролем. Необходимо подводить ежеквартально итоги работы с выяснением причин и решением всех вопросов, которые возникают в процессе работы. Однако в 2016 году этого не было сделано.

По мнению представителя Союза, контроль за своевременной сдачей жилья должна осуществлять городская администрация и министерство строительства еще на стадии возведения дома.

— В 2017 году членами союза по Иркутску планируем построить 301 390 квадратных метров, 324 тысячи — по области. Министерством строительства на 15 января контрольная цифра по области была установлена в 900 тысяч квадратных метров. На 15 февраля заявленная цифра увеличилась почти до миллиона. В прошлом году была та же ситуация. Сначала планировали 600, потом заявили о строительстве 800 тысяч «квадратов». Итог по 2016 году нам уже известен.

Прогноз экспертов

Иркутские эксперты считают, что на ценовую динамику на первичном и вторичном рынках жилья Иркутска в 2017 году будут влиять несколько факторов. Некоторые из них будут сдерживать рост цен, другие, наоборот, способствовать их повышению.

По мнению заместителя руководителя байкальского представительства «Российской гильдии управляющих и девелоперов» («РГУД») Татьяны Галущенко, именно в 2016 году рынок иркутской жилой недвижимости «вступил в свою зрелую фазу». Сегодня, по ее словам, уровень конкуренции в сфере жилой недвижимости проявился особенно остро. Застройщики готовы жертвовать своей маржой, увеличивая объемы строительства инфраструктуры своих объектов, улучшая их эргономику.

— Рынок жилья сейчас как никогда лоялен к своему покупателю, — полагает Татьяна. — За последние 8 лет стоимость жилья осталась практически неизменной. Так, на рынке вторичного жилья она упала на 8 %. И это при уровне инфляции, которая за тот же период составила 70 %. За 2016 год немного выросло в цене строящееся жилье. Однако и этот рост гораздо ниже инфляционных изменений.

Татьяна говорит: несмотря на то, что цены на жилье практически не растут, а ипотека поддерживает развитие этого сегмента рынка, люди не стремятся вкладываться в недвижимость. И это происходит по вполне понятным причинам.

— Всё это мы наблюдаем при снижении покупательной способности на фоне низкой заработной платы среднестатистического жителя, — сообщает она. — Что, в свою очередь, является тормозом для развития рынка жилья. Соответственно, и стоимость недвижимости не растет, поскольку для этого нет ключевой предпосылки — роста заработной платы и увеличения покупательной способности.

Возможно, ситуация улучшится в 2017 году, предполагает эксперт. Ведь рынок жилья, по ее мнению, остается востребованным.

— По нашим экспертным расчетам, в Иркутске потенциальная емкость рынка составляет порядка 5 миллионов квадратных метров при средней прогнозируемой обеспеченности 32 квадратных метра на человека к 2025 году. При этом нужно понимать, что в Иркутске, при ежегодной скорости поглощения 400 тысяч квадратных метров жилья, вышеупомянутый объем в 5 миллионов может быть реализован в течение 12 лет.

Сдерживающими факторами для роста цен в 2017 году эксперты называют низкий уровень платежеспособности населения и неуверенность потребителей в стабильности своего заработка.

Представитель регионального отделения «РГУД» рассказала, что в 2017 году ожидается снижение объема предложения, ипотечных ставок, общей стабилизации рынка, и, скорее всего, роста стоимости на уровне инфляции. Внимание застройщиков и покупателей жилья будет акцентировано на принципе трех «Э»: экономика, эргономика и экология.

— Жилье должно быть экономически оправданным как для застройщика, так и для покупателя, — говорит Татьяна. — Экологически эффективным. Всё большее значение будут приобретать потребности ресурсосбережения и зеленой инфраструктуры. Эргономичным — удобным в использовании и комфортным.

Цифры

По словам директора компании ООО «Профи-оценка» Дарьи Лобусовой, в 2016 году произошла определенная стабилизация экономики России. Уходящий год был непростым, но к декабрю всё же во многих сферах наметился оптимизм. Рубль укрепляется, цены на нефть растут, ставки по ипотечным кредитам снижаются.

В 2016 году наблюдалось незначительное снижение цен на жилую недвижимость на вторичном рынке против небольшого роста цен на первичном.

— По данным статистики Центрального банка, в годовом выражении инфляция в 2016 году составила 5,4 %, чему способствуют низкий рост потребительских цен в текущем году и высокая база предыдущего года, — объясняет она. — Всё это и повлияло на настроения на рынке недвижимости Иркутска. Объем работ, выполненный по виду деятельности «строительство», по Иркутской области только за период с января по сентябрь 2016 года составил 51 985 миллионов рублей (104,6 % по отношению к аналогичному периоду прошлого года) в связи с ростом объема выдачи ипотечных жилищных кредитов.

— Цены на квартиры в новостройках в 2016 году не демонстрировали однозначной динамики, большую часть года оставаясь на уровне около 50 тысяч рублей за «квадрат», — рассказывает специалист. — В мае опустились до минимального уровня 46 494 рубля за «квадрат», а уже через 2 месяца, в июле, достигли максимального значения в 52 150 рублей. Далее последовало снижение до уровня 49 200 рублей за квадратный метр, на котором цена оставалась до конца года.

На вторичном рынке недвижимости Иркутска в 2016 году продолжилось снижение цен, отмечает эксперт. За год средняя стоимость квадратного метра уменьшилась почти на 5 % — с 55 376 рублей в январе до 52 638 рублей за «квадрат» в декабре 2016 года.

А надо ли покупать

Директор агентства недвижимости АН «Слобода» Дмитрий Щербаков говорит, что стоимость недвижимости в 2016 году снизилась по некоторым позициям от 15 до 33 %. Это произошло из-за низкого спроса и большого предложения. «Стали менее доступны кредитные средства для покупки квартиры, хотя банки делают большие преференции для возможных клиентов. Наличных денег становится всё меньше, поэтому и владельцам квартир и агентствам недвижимости приходится быть изобретательнее в поиске покупателей», — поясняет он.

— Наступило «время покупателя», — считает Дмитрий. — Лучше покупать квартиры в новостройках, так как количество предложений на первичном рынке будет сокращаться. Вследствие этого цены должны или устояться, или немного пойти вверх. Вторичный рынок, возможно, еще будет просаживаться, и собственники будут сбрасывать цены, чтобы продать квартиру быстрее.

ИА «Иркутск онлайн»