Ипотека: брать или не брать?

Мысль о том, чтобы взять ипотечный кредит, пожалуй, посещала многих. Согласно опросу нашего сайта, около 38% посетителей уже пользовались заемными средствами для приобретения жилья, подавляющее большинство из них — 35,7% — для покупки квартиры. 44% опрошенных ипотекой не воспользовались, а около 6% накопили деньги самостоятельно. Последняя цифра ясно говорит о том, что купить квартиру за счет собственных сбережений сейчас не так легко, даже при зарплате выше среднего уровня копить придется долго, а цены на жилье ежегодно увеличиваются.

Поэтому приходится выбирать: снимать квартиру или все же отважиться и взять ипотеку. Кстати, в комментариях к материалу об аренде квартир в Иркутске по этому вопросу разыгралась серьезная полемика. Посетители разделились на два лагеря — «за» и «против». Мы решили немного прояснить ситуацию и рассказать более подробно об ипотечных кредитах, потому что у многих слово «ипотека» ассоциируется чуть ли не с рабством, но все же это зачастую единственный способ решения квартирного вопроса.

Практически все банки предлагают примерно одинаковые ипотечные продукты — это кредиты на приобретение готового и строящегося жилья, покупку дома, участка или гаража, а также спецпрограммы по военной ипотеке и материнскому капиталу. Первоначальный взнос — от 10%. В отдельную категорию можно выделить ипотечные программы совместно с застройщиками.

Как правило, для оформления ипотеки требуется стандартный пакет документов: паспорт, заявление по форме банка от заемщика и созаемщика, справка 2 НДФЛ, копия трудовой книжки или выписка, а также справка от работодателя. При большом первоначальном взносе, от 35-40%, есть возможность оформить кредит по двум документам, к примеру, паспорту и водительскому удостоверению. Этот вариант особенно актуален для тех, кто получает «серую» зарплату. Кстати, процентная ставка по таким кредитам ниже. Также получателям неофициальной зарплаты можно обратиться в агентства недвижимости, у которых есть партнерские программы с банками.

Сейчас самая низкая процентная ставка, около 10%, предлагается разве что по военной ипотеке или залоговым кредитам. Начальный размер ставки в среднем составляет около 12,5%. Ее размер зависит от многих показателей: срока кредита, суммы займа, размера первоначального взноса, типа кредита и многого другого.

Конечно, все предпочли бы низкую процентную ставку, но это возможно только при соблюдении ряда условий, указанных выше. Поэтому, если уж вы решились на ипотеку, то важно расставить приоритеты. Если нужен низкий ежемесячный платеж, то ипотеку придется «растянуть» на долгие годы, а значит и переплата будет существенной. Хотите погасить быстро — будьте готовы внести большой первоначальный взнос и ежемесячно платить внушительные суммы. Но зато это позволит сэкономить от 1% годовой ставки.

Самая экономичная ипотека — приобретение строящегося жилья по спецпрограмме банка и застройщика. В среднем, процентная ставка по кредиту будет ниже на 0,5%. Столько же можно сэкономить, если оформлять ипотеку в том банке, где получаешь зарплату. Но в то же время, по условиям некоторых банков, до регистрации ипотеки ставка выше примерно на 1%.

По словам ипотечного брокера федеральной риелторской компании «Этажи» Дмитрия Дархаева, несмотря на то, что на рынке недвижимости много предложений по новостройкам, чаще клиенты оформляют ипотеку на вторичное жилье, и этому есть несколько объяснений. Во-первых, у них нет времени ждать, когда сдадут дом, а во-вторых, люди часто опасаются, что объект либо не достроят, либо не сдадут в эксплуатацию. 

Еще один важный аспект ипотеки — вид ежемесячного платежа: аннуитетный или дифференцированный. Первый предполагает ежемесячные равные взносы, но при этом в первые годы большая часть платежа — это проценты, а значит если такой кредит гасить досрочно, то не совсем выгодно. Дифференцированный платеж уменьшается в течение срока кредитования, но в первые месяцы и годы ежемесячные платежи самые высокие, и платежеспособность заемщика банк оценивает именно по ним, а это значит, что сумма кредита может быть ниже. Но со временем такой платеж становится наименее ощутимым для бюджета, да и досрочно гасить ипотеку выгоднее. Но российские банки предпочитают именно аннуитетные платежи, лишь немногие дают заемщику право выбирать. По словам нашего эксперта, оптимальный срок ипотечного кредита — 15 лет. Если брать ипотеку на 20 или 30 лет, ежемесячный платеж будет тысячи на две—три меньше, но переплата существеннее.

Одна из ошибок многих заемщиков — переоценка своих финансовых возможностей. Чаще всего люди поддаются эмоциям и выбирают квартиру, которая значительно дороже, чем искали изначально. Они оценивают ситуацию только на сегодняшний день, но за короткое время все может кардинально поменяться — это рождение ребенка, смена работы или семейного положения.

Дмитрий Дархаев:
— В России очень высокий процент невозврата по ипотечным кредитам. И если такая ситуация все же настала, то лучше не скрываться от банка, нужно проявить честность и ответственность, рассказать банку о своих временных трудностях, и тогда организация охотнее пойдет навстречу и предложит альтернативный вариант.

Пожалуй, главная ошибка многих заемщиков еще на этапе оформления ипотеки — утаивание какой либо информации перед банком, в частности о непогашенных кредитах. Банк в любом случае узнает об этом, и вероятность отказа многократно возрастает.

Предпочтительнее брать кредит в той валюте, в которой вы получаете зарплату. Иначе при росте курса евро или доллара попросту не будет хватать средств на выплату кредита. Именно такая ситуация произошла со многими заемщиками в 2008 году, вероятно, не легче им и сейчас, когда доллар перевалил отметку в 40 рублей.

В течение этого года крупнейшие российские банки — ВТБ24 и Сбербанк уже повысили ставки по ипотеке на 0,5-1%. Стоит ли ждать еще повышения — большой вопрос, но, учитывая нынешнюю экономическую ситуацию, это вполне возможно. Не исключено, что банки ужесточат требования к заемщикам, поскольку платежеспособность населения снижается.

Дмитрий Дархаев:
— Вслед за Сбербанком и ВТБ24, крупными игроками на рынке, ставки начали поднимать и другие, менее крупные банки, хотя они держались «до победного». Вырастут ли ставки еще? Все будет зависеть от макроэкономической ситуации и от ставки рефинансирования. Хотя я считаю, что расти уже некуда, ипотека под 14% годовых — это очень дорого, раньше потребительские кредиты под такие проценты выдавали.

За девять месяцев нынешнего года, по данным Байкальского банка Сбербанка России, в Байкальском регионе и Якутии выдано около 20 тысяч жилищных кредитов на 33 миллиарда рублей, а общие объемы кредитования по сравнению с прошлым годом выросли на 76%. Потребность населения в кредитовании растет.

IRK.ru