Чем грозит запрет долевого строительства для застройщиков и покупателей

В Иркутской области, как и на всей территории России, жилье в массе своей строится на деньги дольщиков, которые заключают договоры долевого участия (ДДУ) со строительной компанией. В этой схеме есть плюсы и минусы. С одной стороны, застройщику нет необходимости выискивать средства на строительство. Плюс на стадии котлована люди покупают квартиры по цене ниже готовых как минимум на 15-20 %.

Однако здесь есть нюанс: по сути, дольщики вкладывают свои деньги в возведение объекта, тем самым разделяя все риски с застройщиком. Поэтому когда девелопер не может закончить дом или, что хуже, объявляет себя банкротом, под удар попадают все участники долевого строительства. Генеральный директор АО «Восток Центр Иркутск» Михаил Сигал отмечает, что ранее закон не имел четких границ по использованию привлеченных денег.

— Полученные от продажи квартир деньги и стимулировали стройку, — поясняет он. — Добросовестные застройщики при помощи этих средств могли достаточно быстро построить объект и, соответственно, короче была дистанция от начала проекта до его завершения. Конечно, были и те, кто занимался нецелевым расходованием полученных от дольщиков денег. Были компании, которые ввиду ряда обстоятельств, а может, просто невысокой компетенции или сложившейся конъюнктуры на рынке неправильно распределяли деньги, попадая тем самым в сложные условия. Дальше проблема перерастала в социальную: люди оставались без жилья.

Государство в итоге решило жестко пресечь это и за короткий срок перевернуло с ног на голову существующий закон. Поставлена задача оперативно устранить проблему нецелевого расходования средств. «Но любые быстрые действия имеют негативные последствия. Готова ли наша страна к таким переменам?» — задает вопрос Михаил Сигал.

Схема, которая придет на смену существующей, радикально изменит систему продажи жилья. Застройщики отныне не смогут привлекать средства дольщиков для финансирования строительства. Предполагается, что строить будут на деньги инвесторов. Однако чтобы проектное финансирование заработало, кредит должен быть дешевым и долгосрочным, в один голос заявляют представители компаний. В противном случае все переплаты по кредиту отразятся на цене квадратного метра, который станет значительно дороже. Но смогут ли банки пойти на это, пока никто сказать не может.

Надо отметить, что такая практика в жилищном строительстве действует во многих зарубежных странах, причем вполне успешно. Переход на схему проектного финансирования застройщиков жилья займет три года. Как утверждают законодатели, основная цель нововведений — решить проблему обманутых дольщиков, которых, к слову, в Иркутской области насчитывается более тысячи. И несмотря на ужесточение законодательства, контроля со стороны власти, их количество находится на поразительно стабильном уровне в течение последних лет. В нашу редакцию то и дело обращаются дольщики, которые по разным причинам не могут получить квартиры, хотя и заплатили за них немалые деньги.

— Граждане не будут рисковать своими средствами, а начнут приобретать уже построенное жилье, которое сразу можно оформить в собственность. Но при этом нужно сделать так, чтобы цена за квадратный метр не стала заоблачной, а банки были готовы давать кредиты под щадящие проценты, — так объяснил необходимость изменений глава Минстроя России Михаил Мень.

Основные положения закона:

• один застройщик — одно разрешение на строительство;
• застройщику нельзя привлекать кредиты и займы на покупку земли и прочие нужды;
• закон устанавливает лимит расходов застройщика (на фонд оплаты труда, оплату услуг банка, услуг управляющей компании, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды);
• новый закон требует от застройщика показать на счете денежные средства в размере 10 % от проектной стоимости строительства;
• застройщик должен иметь опыт не менее трех лет строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 «квадратов» в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика;
• у застройщика не должно быть обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением средств дольщиков.

Первый шаг сделан — начал работу компенсационный фонд, который должен гарантировать безопасность вложений в долевое строительство. Согласно тексту закона, застройщики обязаны отчислять до 1 % от планируемой стоимости возведения дома. Взносы будут уплачиваться единовременно до государственной регистрации договора с первым участником долевого строительства. А средства фонда использоваться для возмещения убытков дольщикам, для займов застройщикам либо для завершения строительства.

По словам генерального директора ООО ФСК «ДомСтрой» Антона Красноштанова, 2018 год станет адаптационным периодом для всех участников строительной отрасли. В первую очередь застройщикам придется привыкать к ужесточенным требованиям по финансовой устойчивости своих организаций, а также к взаимодействию с компенсационным фондом.

— Компенсационный фонд не только сможет собирать отчисления от заключаемых в стране ДДУ, но и получит контрольные функции, у него появится возможность запрашивать у застройщиков на регулярной основе информацию о состоянии организации. Создается еще дополнительный контролирующий орган, а их и так достаточно, — говорит он.

Цена за «квадрат» станет выше

Цена за квадратный метр, безусловно, возрастет, уверен Михаил Сигал. Готовая продукция всегда стоит дороже.

— При «долевке» мы экономим на процентных расходах. Полученными деньгами, по сути «длинными» и «бесплатными», мы оптимизируем свою ликвидность. Мы более финансово стабильны, когда у нас находится пул таких денег. А если привлекаем процентные средства, как предполагает новый закон, то ту премию, которую мы давали за счет собственной маржинальности, вынуждены будем учитывать. Маржинальность это не только дивиденды, это еще и подушка безопасности для любого бизнеса. Для того чтобы компания была успешной, она должна быть прибыльной, — поясняет он.

Количество предложений уменьшится, цена за квадратный метр из-за увеличения процентных расходов и снижения насыщенности рынка повысится.

По словам руководителя АО «Восток Центр Иркутск», на начальном этапе продаж, «на котловане», разница от конечной цены до того, как дом введен в эксплуатацию, достигала в разные периоды от 20 до 30 %. «Когда мы увидели первую редакцию закона, сразу стало ясно, что нас ждут серьезные перемены. Мы переходим к практике, которая есть во всем мире: проектное финансирование — продажа готового жилья. Это нормальная общепринятая цивилизационная схема», — говорит он.

В вопросе цены застройщики сходятся во мнениях. Антон Красноштанов согласен, что ужесточение требований к строительным компаниям неизбежно приведет к дополнительным расходам:

— Те же 10 % от стоимости реализации проекта где-то нужно взять. Значит, усилится зависимость строителей от банковского кредита, конечно, в этой ситуации выигрывает только банк. Далее себестоимость строительства из-за высокой нагрузки проектных финансов может вырасти, и тогда компании придется делать выбор между повышением цен и снижением собственной прибыли.

При этом закон еще и устанавливает лимит расходов застройщика и требует направлять денежные средства дольщиков строго на строительство определенного объекта недвижимости. Возникает вопрос, на какие деньги будет осуществляться реклама объекта. «А без рекламы и продвижения проектов ни один застройщик не сможет успешно реализовать свой продукт», — говорит Антон Красноштанов.

Социальное жилье — под угрозой?

Больше всего споров ведется вокруг понимания одного из основных тезисов закона «один застройщик — одно разрешение на строительство». Антон Красноштанов уверен: это требование может привести к удорожанию крупных проектов. Раньше при возведении большого жилого комплекса для каждой очереди застройщик мог получить отдельные разрешения, мог привлекать средства дольщиков и выстраивать график начала строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

— После принятых изменений условия меняются: теперь каждую очередь придется строить и вводить в эксплуатацию только за счет текущего потока привлеченных средств. Это заставит разбивать один крупный проект на несколько, которые придется строить и завершать последовательно, а не одновременно. Соответственно, это приведет к растягиванию сроков реализации. При этом каждый последующий этап будет начинаться как новый — снова придется замораживать средства в уставном капитале, откладывать не менее 10 % стоимости строительства до начала продаж. В конечном итоге это может усилить зависимость застройщика от «длинных» денег и приведет к удорожанию проекта, — поясняет он.

И если это решается путем увеличения цены за квадратный метр, то как быть со строительством социального жилья? Такой вопрос волнует в первую очередь компании, которые строят по программе переселения из ветхого аварийного жилья, а также участвуют в проектах развития застроенной территории (РЗТ).

— Что касается «социалки», однозначно возникнет большая проблема, поскольку мы строим и по программам переселения из ветхого и аварийного жилья, и по программе предоставления жилья детям-сиротам, — говорит Михаил Сигал. — Например, у нас ведется сейчас строительство в Заларях, Саянске, Зиме, Тулуне, Куйтуне, Нижнеудинске. Получается, что по новым правилам придется создавать 5-7 компаний. Нам это невыгодно, да и очень сложно, ведь ими надо управлять.

Новый закон требует от застройщика показать на счете денежные средства в размере 10 % от проектной стоимости строительства. Но ведь жилье по этим программам имеет очень низкую стоимость — около 34 тысячи за «квадрат». И это притом что квартиры сдают в чистовой отделке.

— При переформатировании этого закона произойдет удорожание за счет компенсационного фонда в 1,2 %, то есть стоимость поднимется как минимум на 600-1000 рублей, чтобы компенсировать эти издержки, — объясняет глава АО «Восток Центр Иркутск». — В частности это касается периферии, где строительство жилья сопряжено с созданием инженерной инфраструктуры. Нужно притянуть тепло, подключить электричество, проложить дорогу, сделать подъездные пути. А новый закон запрещает использование денег за территорией земельного участка, на котором находится объект инвестирования. Если строить за счет кредитных денег, то на «социалке» это будет очень сложно.

Однако решение, по мнению Михаила Сигала, есть: нужно поднять стоимость социального жилья до 40-42 тысяч рублей за «квадрат», как это реализовано, к примеру, в Красноярске. Тогда получится строить только за счет привлечения банковских средств.

— По РЗТ возникнет аналогичная проблема, — считает Михаил. — Участник РЗТ — это компания, которая выиграла аукцион, и она не может эти права передать никому, даже своей дочерней компании. Невозможно расселить всех за один раз, когда общая сумма составит около 300 миллионов. Расселили несколько домов, выходим и начинаем строить дома первой очереди. На следующий год нужно расселять и строить следующие. Но мы не можем, так как у нас уже есть разрешение, а на вторую не получим, поскольку еще не закончили строительство первой. В этом законе, видимо, должен быть определен порядок по РЗТ. Пока тупик.

***

Несмотря на столь радикальные изменения, Михаил Сигал уверен: в этом законе нет ничего страшного. Проблема только в том, что его достаточно резко внедрили сейчас, когда жилищное строительство находится, по сути, еще в кризисном состоянии.

— Динамика продаж падает. Это видно и по производству строительных материалов, в частности цемента, по потреблению арматуры, — рассказывает он. — С 2014 года года рынок упал примерно в три раза. И сейчас он если не падает, то очевидна его небольшая дестабилизация. Поэтому в такое время все радикальные перемены очень болезненны для строителей. Компаниям, как и банкам, необходимо время адаптироваться к новым условиям. Банки очень осторожно кредитуют застройщиков. Так как эта отрасль внесена в рискованный сектор, строителям дают деньги очень неохотно.

Однако руководитель ФСК «ДомСтрой» Антон Красноштанов считает, что новые требования не решат государственных задач по ликвидации обманутых дольщиков и могут создать нагрузки для бизнеса. Дополнительные обязанности для застройщиков создадут лишь очередные затраты для покупателей жилья и всех игроков рынка.

— Изменения в законодательстве приведут к уходу с рынка мелких и средних игроков, которые не смогут выдержать конкуренции с более крупными компаниями, — говорит он. — В итоге на рынке могут появиться монополисты, которые будут диктовать ценообразование, а в случае банкротства одной из таких компаний финансовые последствия и обязательства перед дольщиками лягут тяжелым бременем на всех участников, и компенсационный фонд вряд ли поможет в этой ситуации.

Анастасия Маркова, ИА «Иркутск онлайн»